Kira Tespit Davası ve Şartları

Kira tespit davası ve şartları bedelin belirlenmesi ve aynı zamanda bunun hukuka göre tespit edilmesi noktasında öne çıkan kurallar olarak dikkat çekerken bunun için Sulh Hukuk Mahkemesi üzerinden başvuru yapılmalıdır.

Özellikle son dönemde ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan sorunların artması, kira tespit davasını ve bunun şartlarını gündeme getirmiştir. Bu içeriğimizde davanın açılma aşamasından mahkemenin vereceği olası kararlara dair merak ettiğiniz her sorunun yanıtını sizler için verdik.

Kira Tespit Davası Neden Açılır?

Kira tespit davası ve şartları belli durumların ortaya çıkmasının ardından açılır. Buna göre temel gerekçe ise var olan bir mülkün kira bedelinin tespit edilmesi gerektiğidir. Böyle durumlarda hukuki sürecin başlatılması yasalarımıza göre temel bir kuraldır. Bu anlamda hem kira bedelinin düşürülmesi hem de yükseltilmesi gibi iki farklı talep söz konusu olabilir.

Kira tespit davasına göre bedelin belirlenmesinde karşımıza çıkan temel parametreler ise şöyledir;

• Kiralanan taşınmazın durumu göz önünde bulundurulur.
• Emsal olarak kabul edilebilecek diğer mülklerin kira bedellerine bakılır.
• Bunun yanı sıra yabancı para karşısındaki değer artışı ve kaybı da dikkate alınır.
• Tüm bunlardan farklı olarak tüketici fiyat endeksindeki olası değişiklikler de unutulmamalıdır.

Bunun haricinde kira tespiti davasında çatılı işyerleri, konutlar baz alınır. Bedelin hakkaniyetli olması mühimdir. Zaten davanın açılmasının temel gerekçesi de budur. Bunun olabilmesi adına her iki tarafın arasında bir sözleşme bulunmalıdır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Bu davanın hem ev sahibi hem de kiracı tarafından açılmasının önünde hukuki olarak hiçbir engel yoktur. Kira tespit davası ve şartları elbette burada büyük bir önem arz eder. Bu davayı açabilecek olan kişiler şöyledir;

• Elbette ilk sırada kiraya veren kişi geliyor.
• Bunun yanı sıra malik de aynı süreci sorunsuz bir biçimde başlatma hakkına sahiptir.
• Eğer söz konusu mülkte paylı bir durum varsa bunların her biri ve tabi ki kiracıların dava açması mümkündür.

Kiraya veren kişilerin birden fazla olması zaman zaman karşılaşılan hususların arasında bulunur. İşte böyle durumlarda dava arkadaşlığı gibi bir durum söz konusu olacaktır. İhtar şartı mevcut ise dava açacak olan kişinin yalnız başına hareket etmesi ve ihtar şartını karşılaması yeterlidir.

Eğer söz konusu taşınmaz noktasında malik sayısı birden fazla ise böyle durumlarda mülkiyet hükümlerine dair geçerlilik farklılık gösterir. Bunun nedeni dava arkadaşlığının bir zorunluluk haline gelmesidir. Bundan ötürü davanın hep beraber açılması gerekiyor. Elbette bu sırada bir avukatın yetkilendirilmesi de tercih edilebilecek yöntemlerden birisidir.

Bunun haricinde bilinmesi gerekenler ise şöyledir;

• Kira ilişkisi kime karşı kurulmuşsa ilgili davanın da ona karşı açılması temel bir kuraldır. Bu davanın kiraya veren olan şahıs tarafından açılması durumunda kiracı davalı pozisyonuna düşer. Zaman zaman birden fazla kiracının söz konusu olması mümkün olabilir. Bu noktada zorunlu dava arkadaşlığı yapılır. İhtar tümüne karşı yönetilmek zorundadır.
• Kira tespit davalarında hiçbir şekilde nitelik bakımından hareket edildiğinde bedelin tespiti kapsamında talep bölünmesi olmaz. Buna göre net ve açık olarak, aynı zamanda tek bir kerede talep edilmesi şarttır. Bundan dolayı ilişkin hakların saklı tutulması gibi bir kuralın bulunmadığını ekleyelim. İşte bunun sonrasında ıslah talebi asla yoktur.
• Geçmiş yıllara yönelik olarak dava ise sözleşme şartlarına göre olabilir.

Bunlardan farklı olarak ise kira tespit davalarında 5 yıllık sözleşmenin dolmasının beklenmesine gerek kalmadığını da unutmayalım.

Kira Tespit Davası İçin Süre Var Mıdır?

Kira tespit davası ve şartları çerçevesinde hukuki sürecin başlatılması noktasında süre tabi ki çok büyük bir önem arz eder. Ancak bunun iki farklı şekilde ifade edilmesi daha mantıklı olacaktır. Buna göre TBK içinde yer alan 345/1 maddesine göre kiranın tespit edilmesi amacına sahip olan davanın herhangi bir sınırlama olmadan istenildiği gibi açılması mümkündür. Bu noktada bir süre sınırlaması koyulmamış olmasından ötürü diğer birçok davadan farklılık arz eder.

Buna göre istenen bir zaman dilimi içinde tüm şartların sağlanmasının ardından başvuru işlemlerini en kısa süre içinde tamamlayabilirsiniz. Ancak burada mühim olan ve dikkat çeken bir diğer husus ise ihtarnamedir. Buna göre kira bedelinin uygulanması kapsamında yeni olarak tanımlanmış meblağ baz alındığında, kira dönemine göre minimum 30 gün yani bir ay önceden bir ihtarname yollanmalıdır. Buna ek olarak ilgili kurala uyulması halinde ise karşınıza hukuki anlamda bir sorun da çıkmamış olacaktır.

Elbette söz konusu süre olduğunda mahkemenin ne zaman karar vereceği de merak edilir. Her dava kendi içinde özeldir. Hem şartlar hem de deliller farklılık gösterebilir. Bundan dolayı net bir zaman vermek genel anlamda çok doğru olmaz. Fakat burada ortalama sürenin 451 gün olduğunu ekleyelim. Gerek iş yoğunluğu gerekse de var olan deliller bunun süresini etkiler.

Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Her zaman en çok merak edilen konuların başında Kira tespit davası ve şartları gelmesinden ötürü bunların detaylı bir şekilde incelenmesi mühimdir. Ancak bunun bilinmesinin ardından ilgili sürecin başlatılması söz konusudur. Hemen şöyle sıralayalım;

• İki taraf arasında var olan çatılı bir işyeri ya da konutun geçerli olan bir kira sözleşmesi olmak zorundadır. Bu sözleşmenin mutlaka yazılı olmasına gerek yoktur. Bundan dolayı sözlü olanların da kabul edildiğini unutmadan ekleyelim.
• Davanın açılması noktasında bir hukuki yarar olmak zorundadır. Tabi ki bunun tam olarak ne anlama geldiği merak edilen bir konu olmasından ötürü açıklamak şarttır. Buna göre davanın kanuna göre açılmasının sonrasında bunun davacı açısından kesinlikle somut bir kazanım sunması gerekiyor. Buna da hukuki yarar denilir. Örneğin tarafların kiraya dair artış oranı konusunda bir anlaşma içinde olmaması, bunun yanı sıra sözleşmenin 5 yıllık olarak dolması, yasal sınırın altında ya da üstünde belirlenmesi gibi durumlar hukuk açısından fayda sağlayan misallerdir.
• İlgili davanın açılması noktasında yeni kira dönemi baz alınır. İşte bunun başlamasından hemen önce ilgili süreç başlatılmalıdır. Burada ifade edilmiş olan zaman diliminin ise minimum 30 gün yani bir ay olduğunu ekleyelim.
• Mevcut zaman dilimi içinde var olan kira bedelinin artırılacağına dair bir yazının bildirim şeklinde kiracıya yollanması esastır. Böyle bir şeyin olmaması durumunda ise mahkeme tarafından tanımlanmış olan kira bedeli, hemen bu süreci takip eden dönem başlangıcı baz alınarak yürürlüğe girer.
• Buna ek olarak mevcut davanın var olan zamanaşımı süresi olmadığından bunun istenilen bir süre içinde açılmasının önünde engelleme olmadığının altını da net olarak çizelim.

Kira tespit davası sonrasında kesinleşme olmadan bunun icra takibine konulması gibi bir durum asla yoktur. Yani kararın mutlaka kesinlik kazanması büyük bir önem arz eder. Aynı zamanda kira bedelinin tespit edilebilmesi için açılacak olan davada dikkat çeken bir diğer husus ise harca esas değer olarak tanımlanmış bir harcın bulunmasıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Kira tespit davası ve şartları kapsamında görevli ve yetkini olarak tanımlanmış olan mahkemeler bilinmelidir. Söz konusu görevli mahkeme Sulh Hukuk olarak dikkat çeker. Aynı zamanda yetkili olarak tanımlanmış olan mahkeme yerleşim yerinde var olan mahkemedir. Buna ek olarak zaman zaman tüzel kişilik ya da tacir durumlar ortaya çıkabilir. İşte böyle hallerde ise Sulh Hukuk yine tercih edilmesi gereken bir mahkemedir.

Elbette dava açacak olan kişinin şunları yapması şarttır;

• İlk olarak bir dilekçe doldurulur. İşte bu dilekçe içinde mahkemeye hitap edecek şekilde davanın konusu, nedeni, delilleri, talebi belirtilmelidir. Buna ek olarak davalı ve davacının tüm adres, kimlik bilgileri olmalıdır. Davaya konu olan taşınmazın niteliği, adresi, var olan kira sözleşmesinin bitiş ve başlangıç tarihleri, kiranın bedeli, kabul edilmiş olan artış oranı, talep edilen bedel olarak ifade edilmiş bilgilerin bulunması gerektiğini hiçbir şekilde unutmayınız.
• Tabi ki bu tip davalarda kira sözleşmesi çok büyük bir öneme sahip olmasından dolayı bunun da sunulması gerektiğini ifade edelim. Bu sözleşme taraflar arasında, kanunlara ve kurallara uygun bir biçimde yapılmış olmalıdır. Mahkemeye bunun aslını ya da onaylanmış olan kopyasını sunabilirsiniz. Bunların dava dosyasının içinde bulunması temel bir kuraldır. Eğer ortada bir kira sözleşmesi söz konusu değilse burada bir kira ilişkisinin bulunduğunu gösteren belgeler olmalıdır. Bunların örnekleri ise doğalgaz, su, elektrik faturaları ile kira ödeme makbuzlarıdır.
• Bu tip davalarda unutulmaması gereken daha farklı bir husus ise vekaletnamedir. Buna göre davayı açan ya da dava açılmış olan kişi kendilerini var olan avukatları üzerinden temsil ederler. Bunun hukuki anlamda sorunsuz bir biçimde gerçekleştirilebilmesi için vekaletnamenin yazılı olarak hazırlanması esastır. Bunun onaylı kopyası veya aslı ise görevli mahkemeye sunulacak olan dosya içinde olmak zorundadır. Vekaletnamenin alınması çerçevesinde iki değişik seçenek vardır. Bunlardan birisi noter olarak dikkat çekerken diğeri ise bürolardır.

Son olarak harç ve masrafların yatırılmasına dair alınacak olan makbuzları da unutmayalım. Davayı açan taraf kim ise dava açma işlemine dair resmi bir biçimde tanımlanmış olan ücreti ödemek zorundadır. İşte buna ek olarak bilirkişi ücretinin avansının yatırılması da sürecin bir parçasıdır. Aynı zamanda bunun devamında var olan makbuzların dosya içine eklenmesi gerektiğini de unutmadan ifade edelim. Harçların hesaplanması noktasında ise belli kriterler ve parametreler baz alınır. Bunlar ise emlak değeri ve bu konuda sunulmuş olan raporlardır. Gerek bankalar üzerinden gerekse de adliyeden yatırım işlemlerini en kısa süre içinde tamamlayabilirsiniz.

Bu anlamda en son aşama ve diğer bilinmesi gerekenler ise şöyledir;

• Belgelerin kurallara göre hazırlanmasının ardından bunların yetkili ve görevli olarak bilinen mahkemeye sunulması esastır.
• Bu noktada sulh hukuk görevli olanıdır. Yetkili olan mahkeme ise davalının yaşamış olduğu yerde bulunan mahkemedir.
• Dava açılması noktasında unutulmaması gereken daha farklı bir husus ise yeni kira dönemi gelmeden bir ay önce ihtarname gönderilmesidir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Elbette kira bedelinin belirlenmesi çok önemli bir detay olmasından dolayı bunun bilinmesi gerekiyor. Kira tespit davası ve şartları kapsamında ilk olarak sözleşmeye bakılır. Bunun ise kriterler üzerinden 5 seneden daha uzun olması ya da olmaması halinde kuralların değişmesi çok normaldir.

Buna göre eğer 5 yıllık süre dolmadan böyle bir dava söz konusu ise kira bedelinin devlet tarafından açıklanmış olan TÜFE oranından fazla olması mümkün değildir. Buna dair TBK m 3444/2 numaralı kanun göz önünde bulundurulur. Bunun yanı sıra kiranın mahkeme tarafından tespit edilmesi sırasında baz alınan 3 farklı parametre mevcuttur. Bunlar ise şöyledir;

• Kira tespit davası ve şartları kapsamında hakkaniyet ilkesine göre hareket edilir. Adil davranma ve kararı da buna göre vermek mühimdir. Bunun önemli bir değer olduğunun altını ise net olarak çizelim.
• TÜFE oranları çok önemli olmasının yanı sıra aynı zamanda belirleyicidir. Buna göre Tüketici Fiyat Endeksi olarak bilinen kavramın kısaltılmasıdır. Bu noktada satın alınmış olan belli hizmetler ve ürünler üzerinden bunun ortalama fiyat değişimi tanımlanır. Bu bir ekonomik gösterge olmasının yanı sıra dönem seçilmesinin ardından hesaplama yapılır. Cari dönem fiyat endeksi ve bunun temel dönem fiyat endeksine bölünmesi sonrasında 100 ile çarpılır. Davalarda bunun esas alındığını unutmayalım.
• Kiralanın durumu da belirleyicidir.

Eğer söz konusu tespit davası 5 sene dolmasının ardından veya bundan farklı olarak daha uzun süreli bir kira dönemini kapsıyorsa, ilgili kararın alınmasında Tüfe oranından yüksek olması söz konusudur.

Hakimin burada yetkisini kullanmasının ardından 4 farklı kriter üzerinden kararını vermesi gerekiyor. Bunlar ise hakkaniyet, emsal kira bedelleri, TÜFE, kiralanın var olan anlık durumu şeklindedir.

Bunların sonrasında ise bilirkişi ve tabi ki keşif üzerinden belli şeylere göre hareket edilir. Buna örnek vermek gerekirse karşımıza; var olan kiracının ekonomik ve sosyal durumu, yaşı, semt, çevrede bulunan apartmanlar çıkar. Böylelikle buna kira rayiç bedel davası adı verilir.

Dava Harcı ve Vekalet Ücreti Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davası ve şartları yazımızda hem dava harcı hem de vekalet ücretini de incelemek şarttır. Buna göre hemen baz alınan parametreye bakmak gerekiyor. Burada karşımıza iki değişik şey çıkar. Bunlardan birisi davaya konu olan ve kira bedeli olarak tanımlanmış olan meblağdır. Diğeri ise mevcut olarak ifade edilmiş kira bedelidir. İşte bunların arasındaki farka bakılır. 1 yıllık olan tutar ise harç belirlenmesi noktasında büyük bir önem arz eder.

Daha sonra ise ilgili fark üzerinden harca esas değer kabul edilmesi gibi bir durum söz konusudur. Değerin binde 68’i üzerinden ve bunun 4’te biri olacak şekilde hesaplanması gerektiğini unutmadan ekleyelim. Hemen bunu örneklerle şöyle açıklamak gerekiyor;

• Diyelim ki var olan kira bedeli 2000 TL ve bunun sonrasında kiracı, bu meblağı 6000 TL yapmak istiyor. İşte bunun ardından var olan artış miktarı ise karşımıza 4000 TL şeklinde karşımıza çıkar.
• Harca esas değer olarak yapılan hesaplama noktasında 12 ay ile artış bedeli yani 4000 TL çarpılır. Bunun ardından karşımıza da 48.000 TL gibi bir meblağ çıkar.
• Bununla kanuna göre belirlenmiş olan 0,68 oranının çarpılmasının ardından ise 816 TL söz konusu olacaktır. İşte buna dava harcı adı verilir.

Burada dikkat çeken bir diğer husus ise vekalet ücretinin hesaplanmasıdır. Tespit edilmiş olan kira bedelinin var olan farkı üzerinden ve bir yıllık meblağı sayesinde hareket edilir. Baz alınması gereken temel parametre ise Avukatlık asgari ücret tarifesidir. Çünkü burada 9.maddee karşınıza çıkar. Bu anlamda var olan tarifenin üçüncü kısmına göre hesaplama işlemleri yapılır. Daha önce yukarıda da açık şekilde ifade ettiğimiz gibi bunun 8000 TL üzerinden hesaplanması halinde ise karşımıza 24000 TL gibi bir ücret çıkar.

Kısmi veya Belirsiz Alacak Şeklinde Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Kira tespit davası ve şartları çerçevesinde kısmi ya da belirsiz alacak şeklinde de hukuki sürecin başlatılmasının önünde hiçbir engel yoktur. Buna dair açık hükümler ise Türk Borçlar Kanunu içinde bulunur. Bu maddeler ise gerek 344 gerekse de 345.maddeler şeklindedir. Aynı zamanda ilgili dava her iki taraf tarafından da açılabilir. Yani hem kiracının hem de kiraya veren kişinin bunu gerçekleştirmesi mümkündür.

Elbette klasik kira tespit davalarında olduğu gibi her iki taraf arasında bir sözleşmenin yapılmış olması şartını unutmayalım. Bunun sonrasında bakılacak olan şey ise kira artışı hususunda iki tarafın bir anlaşmazlık içine düşmesidir. Bu noktada 5 yıl ya da bundan uzun bir süre olması halinde bedele dair hakimin hakkaniyet ilkesi çerçevesinde karar vermesini talep etmek söz konusudur.

Sulh Hukuk Mahkemeleri bu tip davalara bakmasından dolayı davanın da burada açılması gerekiyor. Tabi ki burada ikamet edilen şehrin baz alındığını unutmadan ekleyelim. Kira sözleşmesinin devam etmesi durumunda davanın açılması ise temel bir kural olarak dikkat çeker. Fakat burada öne çıkan bir diğer konu ise açılan zaman üzerinden artışa dair oranın uygulanacağı kiranın dönemi de baz alınmak zorundadır.

Kısmi ya da belirsiz alacak olarak bilinen tespit davaları ise daha farklı özellikleri ile dikkat çeker. Buna göre alacağın miktarının tam anlamı ile belli olmaması bir şarttır. Yine aynı davada alacağın varlığının hukuki kurallara uygun bir şekilde belirlenmesi için dava açılır. Bu da tamamını kapsamaz. Sadece alacağın belli bir kısmı için geçerlidir.

Davanın açılması şartları arasında bir diğer detay ise alacağa konu olan meblağın hepsinin ileri sürülmesi halinde hukuki faydayı kaldıran bir sebebin varlığıdır. Bunu örneklerle şöyle açıklamak gerekiyor;

• Herhangi bir nedenden dolayı alacak miktarının zamanaşımına uğramasının ardından, alacak olan kişinin iflas etmesi ya da bunun tahsil edilmesi noktasında var olan malının yeterli gelmemesi halinde hukuki yarar sağlanmış olur.
• Buna ek olarak tespit davasının açılması noktasında hukuki yararın var olduğunun kabul edildiğinin altını da net olarak çizelim.

Bu dava hiçbir şekilde kira tespit davasının yerine geçmediğinden bu mühim bir konudur. Çünkü ikisinin arasında farklar vardır. Birisinde kira tespiti yapılırken diğerinde ise alacak davası söz konusudur. Bundan dolayı ilgili kişilerin hukuki süreci başlatmadan hemen önce bir seçim yapması şarttır.

Son olarak bilinmesi gereken bir diğer nokta ise kira tespitine yönelik bir biçimde davayı açmış olan kişinin aynı zaman dilimi içinde belirsiz ve kısmi alacak davası açmayacağıdır. Hukuka göre bunlardan sadece bir tanesi üzerinden yasal sürecin başlatılması esastır.

Kira Tespit Davası Emsal Yargıtay Kararları

Kira tespit davası ve şartları ile alakalı olarak en son aşamada emsal niteliğinde bulunan birçok Yargıtay kararının bulunduğunu görmekteyiz. Bunlar, sonrasında açılacak olan kira davalarında emsal teşkil etmesinden ötürü kesinlikle çok büyük bir öneme sahiptir. Elbette bunların detaylarına bakmak şarttır.

Buna göre bir kira tespit davasına göre her türlü delilin göz önünde bulundurulması şarttır. Bunun ardından eğer mevcut ise emsal olarak bilinen kira sözleşmeleri de dahil edilmelidir. İşte bunların hem onaylı örnekleri ya da aslı dosya içine koyulmak zorundadır. Bu yönde verilmiş olan emsal kararlar vardır.

Bunun yanı sıra ilgili bilirkişi hemen ardından bunları tek tek incelemek zorundadır. İşte bunun temel nedeni ise delillerin somutlaştırılmasıdır. Burada dikkat çeken bir diğer detay ise ayrı ayrı kira meblağına etki eden niteliklerin başarılı bir biçimde karşılaştırılmasıdır. Bunun sonrasında ise gerekçelerin somut olarak açıklanması ilgili sürecin bir parçasıdır.

Bir kira bedeli tespit davasında verilmiş olan karara göre fazlaya yönelik olarak tanımlanmış olan hakların saklı tutulması söz konusu değildir. Buna göre saklı tutulan hakka dair olarak herhangi bir şekilde ıslah talebinin olmayacağının da altını çizelim. Alınmış olan bu karar emsal niteliği taşır.

Son olarak hemen daha farklı bir Yargıtay kararından da bahsetmek gerekiyor. Buna göre sözleşmede yeni kira dönemi içinde ilgili bedelin yükseltilmesi ile alakalı bir madde söz konusu ise böyle durumlarda yeni kira döneminin son gününe kadar dava açılması halinde, mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin yeni dönem başlangıcı çerçevesinde geçerli olmak zorundadır.

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/4928 K. 2010/9376 T. 27.5.2010
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Kira İlişkisinin Varlığı veya Tespit Davası Açabilmek İçin Yazılı Bir Kira
Sözleşmesi Bulunmasının Gerekmediği – Taraflar Kira İlişkisini Kabul Ettiğinden Yazılı Sözleşme
Olmasa da Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabileceği )
• KİRA TESPİT DAVASI ( Yeni Malik Eski Malikin Haklarına Halef Olarak Kira Parasının Tespitini
İsteyebileceği – Kira Tespit Davası Açabilmek İçin Yazılı Kira Sözleşmesi Bulunması Gerekmediği )
• YENİ MALİK ( Eski Malikin Haklarına Halef Olduğu Kira Tespit Davası Açabileceği Kira İlişkisinin
Varlığı İçin Yazılı Bir Kira Sözleşmesi Bulunması Gerekmediği ) 818/m. 260
ÖZET : Kira ilişkisinin varlığı için veya kira tesbit davası açabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin
bulunması gerekmez. Kira sözleşmesi sözlü de olabilir.
DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının dava tarihinden başlayarak aylık, 2.000 TL olarak tesbiti
istenilmiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmesi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından
temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği
düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dilekçesinde; davalının önceki malikin kiracısı olarak bulunduğu dükkânı
9.1.2008 tarihinde davacının satın aldığını, davalının ise tek taraflı olarak belirlediği 1000 TL kira
bedelini davacının banka hesabına yatırdığını, emsal kiraların daha yüksek olduğunu belirterek, dava
tarihinden itibaren aylık kira parasının 2000 TL olarak tesbitini istemiştir.
Davalı vekili cevabında; davalının 15 yıldır kiracı olduğunu, eski binanın yıkılarak yeniden inşa
edildiğini ve tekrar yapılan protokol ve kira sözleşmesi ile 4.5.2007 tarihinden itibaren mecurun davalıya
kiralandığını ve davalının kullandığını, eski malikle yapılan kira sözleşmesinin geçerli olduğunu,
davacının kiralayanın haklarına halef olacağını ve 5 yıllık sözleşmede kararlaştırılan bedelin davacıyı
bağlayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; dosyaya sunulan 4.5.2007 tarihli protokol ve kira sözleşmesi başlıklı belgede davalının
imzası bulunmasına rağmen eski malik ya da davacının kiralayan sıfatıyla imzası bulunmadığı, bu
nedenle kira sözleşmesi niteliğinde olmadığı, taraflar arasında kira sözleşmesinin geçerli olup
olmadığının uyuşmazlık konusu olduğu ve kira tesbit davasında kira sözleşmesinin varlığının dava şartı
olduğu gerekçe gösterilerek görevsizlik kararı verilmiştir.
Somut olayda davalı, 4.8.2007 tarihinden itibaren mecurda yeniden kiracı olarak oturmaya başladığını,
davacının satın aldığı tarihte zaten kiracı olarak bulunduğunu kabul etmiştir. Yani ortada bir kira
sözleşmesinin olduğu her iki tarafında kabulündedir.
Kira ilişkisinin varlığı için veya kira tesbit davası açabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması
gerekmez. Kira sözleşmesi sözlü de olabilir. Dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin varlığı her
iki tarafın da kabulünde olduğuna göre ve davacı yeni malik eski malikin haklarına halef olarak kira
parasının tesbitini isteyebileceğine göre, mahkemece kira parasının tesbiti gerekirken yazılı gerekçe ve
yanılgılı değerlendirme ile görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi
isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.
maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene
iadesine, 27.05.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2021/173 K. 2021/1559 T. 17.2.2021
• KİRACILIK SIFATININ VE 2016 KİRA BEDELİNİN 2423 TL OLARAK TESPİTİ ( Harca Tabi
Dava Değerinin Kiracılık Sıfatının Tespiti Yönünden Son Dönemde Ödenen Bir Yıllık Kira Bedeli ve
Kira Bedelinin Tespiti Yönünden de Davacı Tarafından Ödenen İle Hükmedilmesi İstenilen Aylık Fark
Kira Bedeli Toplamı Olduğu Halde Davacı Tarafça Sadece 29.20TL Peşin Harç Ödendiği Her Bir Talep
Yönünden Ayrı Ayrı Harç Ödenmediği Mahkemece de Eksik Harcın İkmali İçin Mehil Verilmediği
Anlaşılmakla Mahkemece Yıllık Kira Bedeli ve Aylık Fark Kira Bedeli Miktarı Üzerinden Eksik Harcın
Tamamlattırılacağı )
• EKSİK HARÇ İKMALİ ( Kiracılık Sıfatının ve 2016 Kira Bedelinin 2423 TL Olarak Tespiti – Her
Bir Talep Yönünden Ayrı Ayrı Harç Ödenmediği Mahkemece de Eksik Harcın İkmali İçin Mehil
Verilmediği Anlaşılmakla Yıllık Kira Bedeli ve Aylık Fark Kira Bedeli Miktarı Üzerinden Eksik Harcın
Tamamlattırılması Yatırılmadığı Takdirde Dosyanın İşlemden Kaldırılmasına Karar Verilmesi ve Süresi
İçinde Harç İkmaliyle Yenilenme Yapılmadığı Takdirde Davanın Açılmamış Sayılmasına Karar
Verilmesi Gerekirken Bu Yönler Gözetilmeksizin Uyuşmazlığın Esası İncelenerek Hüküm Kurulmasının
İsabetsizliği )
• TAŞINMAZIN 2886 SAYILI KANUNA GÖRE KİRALANMASI ( Kiracılık Sıfatının ve 2016 Kira
Bedelinin 2423 TL Olarak Tespiti – Öncelikle Mahkemece Davacı Tarafından Kira İlişkisinin
Devralındığı Hususu Gözetilerek İlk Kira Sözleşmesinden İtibaren Devir Evrakları ve Devreden Kiracılar
İle Davalı Arasındaki Kira Sözleşmeleri de Değerlendirilmek Suretiyle 2886 S.K. Uyarınca Bu Yasada
Belirlenen Usullere Göre Kiralananın Kiraya Verilip Verilmediği Üzerinde Durulması Gereği )
• EKSİK İNCELEME ( Kiracılık Sıfatının ve 2016 Kira Bedelinin 2423 TL Olarak Tespiti – Öncelikle
Mahkemece 2886 S.K. Uyarınca Bu Yasada Belirlenen Usullere Göre Kiralananın Kiraya Verilip
Verilmediği Üzerinde Durularak 2886 S.K.’a Göre Kiraya Verildiğinin Anlaşılması Halinde Kiracının
2886 S.K.75. Maddesi Gereği Süre Bitiminde Fuzuli Şagil Duruma Düşeceği Aksi Halde İse TBK
347.Maddesi Gereğince Değerlendirme Yapılarak Sonucuna Göre Davacı Talebi Hakkında Karar
Verilmesi Gerekirken Eksik İnceleme İle Karar Verildiği ) 2886/m.756098/m.3476100/m.150,320/4
ÖZET : Davacı, kiracılık sıfatının tespitini ve 2016 yılı kira bedelinin 2.423TL olarak tespitine karar
verilmesinin talep etmiştir.
1-Somut olayda; harca tabi dava değerinin, kiracılık sıfatının tespiti yönünden son dönemde ödenen bir
yıllık kira bedeli ve kira bedelinin tespiti yönünden de; davacı tarafından ödenen ile hükmedilmesi
istenilen aylık fark kira bedeli toplamı olduğu halde davacı tarafça sadece 29.20TL peşin harç ödendiği,
her bir talep yönünden ayrı ayrı harç ödenmediği, mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil
verilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece yıllık kira bedeli ve aylık fark kira bedeli miktarı üzerinden
eksik harcın tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi
ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar
verilmesi gerekirken, mahkemece bu yönler gözetilmeksizin uyuşmazlığın esası incelenerek hüküm
kurulması yerinde değildir.
2- 2886 Sayılı Kanun’un uygulanabilmesi için kiralananın ihale yoluyla kiraya verilmesi gerekir. Daire
geri çevirme ilamı sonucunda; ibraz edilen bilgi ve belgelerden, ilgili taşınmazın 2886 Sayılı Kanun
gereğince kiraya verilip verilmediği hususu açıklıkla tespit edilememiştir. Bu nedenle, öncelikle
mahkemece, davacı tarafından kira ilişkisinin devralındığı hususu gözetilerek, ilk kira sözleşmesinden
itibaren devir evrakları ve devreden kiracılar ile davalı arasındaki kira sözleşmeleri de değerlendirilmek
suretiyle 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca, bu yasada belirlenen usullere göre kiralananın kiraya
verilip verilmediği üzerinde durularak, 2886 Sayılı Kanun’a göre kiraya verildiğinin anlaşılması halinde
kiracının 2886 Sayılı Kanunun 75. maddesi gereği süre bitiminde fuzuli şagil duruma düşeceği aksi halde
ise TBK 347.maddesi gereğince değerlendirme yapılarak sonucuna göre davacı talebi hakkında karar
verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus da bozmayı
gerektirmiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti – kiracılık sıfatının tespiti davasının mahkemece
yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı
vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya
içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalı ile aralarında yazılı kira sözleşmesi bulunduğunu, 23/11/2015 tarihli yazı ile ”
01/01/2016- 31/12/2016 dönemine ilişkin kira bedelinin aylık 4.750TL olarak belirlenmiş olup takdir
edilen bedel üzerinden kira sözleşmesi imzalanması gerektiği, aksi takdirde işgalci sayılacağı” hususunun
bildirildiğini, kira artışının fahiş ve keyfi olduğunu, sözleşmedeki artış hükmüne göre kira bedelinin
2.423TL olması gerektiğini; öte yandan işgalci konumunda da olmadığını belirterek kiracılık sıfatının
tespitini ve 2016 yılı kira bedelinin 2.423TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın
reddini dilemiştir.
Mahkemece, kiralamanın 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine göre yapıldığı gözetilerek
kiracılık ilişkisi kalmadığından kiracılık sıfatının tespiti ve kira parasının tespitini istemek mümkün
olmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- ) Harca tabi davalarda, başvurma harcı ile nisbi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak alınır (
Harçlar Kanunu 27-28 mad ). Dava açılırken harcın eksik alınmış olması halinde, mahkemece davaya
devam olunabilmesi için harcın Harçlar Kanun’unun 30 ve 32. maddeleri uyarınca tamamlanması yoluna
gidilir ve davacıya eksik harcı yatırması için süre verilir. Şayet verilen süreye rağmen eksik harç ikmal
edilmez ise dosya işlemden kaldırılır ve HMK.nun 150. ( Basit yargılama usulüne tabi davalarda HMK
320/4 ) maddesi uyarınca süresinde harç tamamlanarak dava yenilenmez ise davanın açılmamış
sayılmasına karar verilir.
Somut olayda; harca tabi dava değerinin, kiracılık sıfatının tespiti yönünden son dönemde ödenen bir
yıllık kira bedeli ve kira bedelinin tespiti yönünden de; davacı tarafından ödenen ile hükmedilmesi
istenilen aylık fark kira bedeli toplamı olduğu halde davacı tarafça sadece 29.20TL peşin harç ödendiği,
her bir talep yönünden ayrı ayrı harç ödenmediği, mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil
verilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece yıllık kira bedeli ve aylık fark kira bedeli miktarı üzerinden
eksik harcın tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi
ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar
verilmesi gerekirken, mahkemece bu yönler gözetilmeksizin uyuşmazlığın esası incelenerek hüküm
kurulması yerinde değildir.
2- )2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3. ve 4.
fıkrasında; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede
hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin
talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim
edilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına
aldığından, 2886 Sayılı Kanun’un 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça
kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Kanun uyarınca kiraya
verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570
Sayılı Yasaya ya da Türk Borçlar Kanunu’na tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek
mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken
paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin
yenilendiği anlamına gelmez.
Somut olayda; dava konusu taşınmaza ilişkin 01/01/2006 başlangıç tarihli ilk kira sözleşmesinin davalı
ile dava dışı … arasında imzalandığı, devir talebi üzerine davalı ile dava dışı … arasında 06/07/2006
tarihli kira sözleşmesi imzalandığı, adı geçenin devir talebi üzerine davalı ile dava dışı … arasında bu
defa 29/05/2008 – 31/12/2008 tarihleri arasına ilişkin kira sözleşmesi imzalandığı, devir talebi üzerine de
son defa davalı ile davacı arasında 21/09/2010 – 31/12/2010 tarihleri arasına ilişkin kira sözleşmesi
düzenlendiği ve söz konusu sözleşmenin feshedilmeyerek devam ettiği anlaşılmaktadır. Yukarıda
açıklanan ilkelere göre, 2886 Sayılı Kanun’un uygulanabilmesi için kiralananın ihale yoluyla kiraya
verilmesi gerekir. Dairemizin geri çevirme ilamı sonucunda; ibraz edilen bilgi ve belgelerden, ilgili
taşınmazın 2886 Sayılı Kanun gereğince kiraya verilip verilmediği hususu açıklıkla tespit edilememiştir.
Bu nedenle, öncelikle mahkemece, davacı tarafından kira ilişkisinin devralındığı hususu gözetilerek, ilk
kira sözleşmesinden itibaren devir evrakları ve devreden kiracılar ile davalı arasındaki kira sözleşmeleri
de değerlendirilmek suretiyle 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca, bu yasada belirlenen usullere
göre kiralananın kiraya verilip verilmediği üzerinde durularak, 2886 Sayılı Kanun’a göre kiraya
verildiğinin anlaşılması halinde kiracının 2886 Sayılı Kanunun 75. maddesi gereği süre bitiminde fuzuli
şagil duruma düşeceği aksi halde ise TBK 347.maddesi gereğince değerlendirme yapılarak sonucuna
göre davacı talebi hakkında karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi
doğru görülmemiş, bu husus da bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nın 428. maddesi
gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacı tarafa iadesine, 6100
Sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince kararın
tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.02.2021 tarihinde
oybirliği ile karar verildi.