Şufa davası aslında bir malın önalımını gerçekleştirmek adına atılan hukuki adımlardır. Bu kapsamda bilinmesi gereken detayları öğrenmek için okumaya devam edebilirsiniz!
Aslına kavramın tarihine bakıldığı zaman İslam Hukuku’ndan bu yana geçerli olan bir unsur olduğu görülmektedir. Modern hukukun oluşturulması sırasında özellikle farklı hukuk dallarından yardım alınmış ve geleneksel hukukun da bazı kavramları aktif şekilde kullanılmıştır. Şufa da bunlardan bir tanesidir. Gayrimenkul paydaşlarının satın alım aşamasının yerine getirilmesi sürecinde bir paydaşın hakkını satmak istemesi durumunda diğer hak sahiplerinin nasıl konumlanacağına dair yapılan bilgilendirmeler ve alınacak konumun temel adımları şufa davası çerçevesinde belirlenmektedir. Paydaşların kendilerine ait olan bir malın bir parçasının satılması sürecinde öncelik sahibi olması şeklinde de tanımlanabilmektedir. Bu kavram sadece Türk Medeni Hukuku kapsamında değil Avrupa Hukuku çerçevesinde de yerini almaktadır. İngiltere’de bu hak right of pre-emption olarak tanımlanmaktadır.
Şufa davalarının mülkiyet bakımından incelenmesi durumunda sunulan bu hak ile hisseli mülkiyetlerin olabildiğince sınırlandırılıp mülkiyetin tek elde toplanması için gerekli desteğin verilmesi şeklinde de yorumlanabilmektedir. Mülkiyet hakkının belirlenmesine dair yapılan incelemelerde kişilerin kendi pay sahibi oldukları arazilerde ya da dairelerde bir satış yapıldığı zaman bu satışta bir öncelik sahibi olmaları da mülkiyetin tek elde toplanmasının arzu edilmesinden kaynaklanmaktadır. Önalım hakkının kullanılması bir zorunluluk değildir. Önalım hakkının kullanılmak istenmemesi durumunda farklı bir alıcının bu hisseyi almasında herhangi bir sakınca olmayacaktır.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; ön alım hakkının sunulması mal rejiminin bozulmaması ve kişilerin kendi malları üzerinde hak sahipliğini koruması için geliştirilmiştir. Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; önalım hakkının uygulanması konusunda ise davanın kapsamına göre farklı seçenekler kendini gösterebilmektedir. Bu hakkın uygulanması aşamasında bazen oldukça dar bir çerçevede esas alınırken bazen de oldukça geniş bir sistem benimsenmektedir. Ana belirleyici unsur davanın içeriği ile alakalıdır. Bu aşamada davanızın içeriği ve satışı yapmak isteyen kişilerin de tercihlerine göre gerekli olan kararın verilmesine mahkemece yön verilir.
Şufa Davasında Tapu Devir Bedelinin Yüksek Belirlenmesi Durumunda Ne Olur?
Şufa davasında tapu devir bedelinin yüksek gösterilmesi durumunda önalım hakkına sahip olan kişilerin normal bedelden daha yüksek bir ödeme yapmak istememesi durumunda bedel muvazaa davası açılması gerekmektedir. Bedel muvazaa davasının açılış adımlarında daha öncesinde bedele ilişkin net bir karar verilmese de ilerleyen aşamalarda Yargıtay’ın almış olduğu kararlar doğrultusunda Anayasa Mahkemesi’nin de onayladığı fark yaratan dava örnekleri olmuştur.
Örneğin önalım hakkına sahip olan kişi bu payın kendine haber verilmeden çok yüksek bir tapu bedeli ile satıldığını ve bunun gerçek bedelinin bu şekilde yüksek olmadığını bildirmesi durumunda gerekli olan tespit adımlarının tamamlanmasına karar verilmektedir. bu konuda önalım hakkına sahip olan kişinin tapu bedelinin çok yüksek olduğunu belirterek tespit istemesi ve gerçekten de malın değerinin belirtilenden düşük olduğunun belirlenmesi durumunda satışın yeniden düzenlenmesi yolunda karar alınabilmektedir. Önalım hakkı olan kişinin bu noktada hakkını kullanmak için gerekli olan adımları attığı görülmektedir.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; önalım bedelinin belirlenmesi konusunda ortaya çıkan içtihadı birleştirme kararları üzerinden hareket edilmektedir. Bu kararlarda temel olarak şu iki unsur üzerinde durulmaktadır;
- Ön alım bedeli hesaplanırken tapuda senet kapsamında belirlenmiş olan tutar üzerinden hareket edilmektedir.
- Önalım bedelinin bir diğer boyutu da alıcının alım aşamasında yapacağı masrafları kapsamaktadır. Alıcının yapacağı masraflar da tutara dahil edilerek süreç tamamlanacaktır.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; tarafların bu ödemeyi yapamayacak olması durumunda satışın farklı kişilere yapılmasına dair herhangi bir kısıtlayıcı durum söz konu değildir. Paydaşların zaman zaman kendilerinin bu ücreti ödeyememeleri nedeniyle, payını satmak isteyen kişiye engel olmak istemesi gibi bir durum söz konusu olabilmektedir. Fakat mülkiyet hakları göz önünde bulundurulduğu zaman bir kişinin malını satmasının önüne geçilmesi gibi bir durumun kesinlikle söz konusu dahi olamayacağını unutmamak gerekir.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; önalım hakkına sahip olan kişinin maddi olarak bu tutarı ödeyecek durumda olmamasının satış yapmak isteyen kişinin satışını engellemeye dair bir hakkı olmadığını da bilmeniz gerekmektedir. Bu aşamada kişilerin satış konusuna dair öncelikli olma hakları olsa da karşı tarafın satışını kendi maddi imkansızlıkları sebebiyle engelleme gibi bir hakları söz konusu olmayacaktır.
Şufa Davasında Tapu Devir Bedelinin Düşük Gösterilmesi Durumunda Ne Olur?
Muvazaa konusu tapu işlemlerinde en temel problem teşkil eden husustur. Muvazaa bedelin düşük gösterilmesi durumunda ve yüksek gösterilmesi halinde açılabilecek dava seçenekleri arasında yerini almaktadır. Özellikle dikkat edilmesi gereken husus muvazaanın temel kurallarıdır. Bu aşamada kişilerin paydaşlardan birini ya da birkaçını devre dışı bırakmak üzere bedel üzerinde oynamalar yapması ve gizli anlaşmalara girişmesi şeklinde de yorumlanabilmektedir.
Gizli anlaşmalara dair gerekli olan kanıtların sunulması durumunda önalım hakkı olan kişi lehine karar verilebilmekte ve onun alım hakkının önüne geçmek için talepte bulunan kişilerin satışının iptal edilmesi adına adım atılabilmektedir. Şufa davalarına ek olarak açılan bedelde muvazaa konusunda içtihatlar da dikkate alınarak önalım hakkının korunmasına yönelik adımlar atılmaya devam etmektedir.
Önalım hakkının yasal ve niteliksiz – vasıfsız olmak üzere 2 farklı kategoride düşünülebildiği bilinmelidir. Bu aşamada önalım türlerine dair bilinmesi gerekenler;
- Nitelikli sözleşmesel önalım hakkı kapsamında kişilerin sözleşmelerinin içerisinde satışın yapılacağı bedelin de bulunması gerekmektedir.
- Sözleşmenin imzalanmasına rağmen sözleşmede belirtilen tarihte bu satışın yapılmaması ve üzerinden zaman geçmesi durumunda satışı yapacak olan kişinin maddi olarak herhangi bir sorun ile karşı karşıya kalmaması için gerekli olan önlemler de alınmıştır.
- Sözleşme kapsamında önalım bedelinin ne olacağına ilişkin herhangi bir belirleme işlemi yapılmadıysa davada belirtilmiş olan tutar üzerinden işlem yapılmasına karar verilecektir. Satışı yapacak olan kişinin haklarının suiistimal edilmemesi için bedelin belirlenmesi konusunda çok büyük bir hassasiyet gösterilmesi gerekmektedir.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; bu aşamada ön alım hakkının bu hakka sahip olan kişiye bildirilmesi şartı da getirilmiştir. Örneğin çok mirasçılı bir taşınmazın satış aşamasında o taşınmaz önalım hakkına sahip olan paydaşlarının bu durumdan bilgilendirilmesi ve eğer maddi durumları da uygunsa satış aşamasında yer almaları üzerinde duran bir sistem vardır. Şufa davasında kişilerin bilgilendirilmeden satışının yapılmasının ilerleyen aşamalarda sürece ilişkin sorunları da beraberinde getirebileceğini eklemek gerekiyor.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; alıcı olan kişinin önalım hakkı olan kişilere bu hakkı bildirmemesi ve noter vasıtası ile gerekli olan bilgileri vermemesi durumunda, kendi zararına olan durumlar ortaya çıkacaktır. Satışın iptali için dava açılması karşı tarafın elindedir. Bu şekilde karşı tarafın satış iptal davası açmasının sonrasında, alıcının tapuda belirtilen değer üzerinden değil davada belirtilen değer üzerinden ödemeyi geri alması söz konusu olacağı için malın değeri artsa dahi kendisi için maddi olarak bir zararın söz konusu olacağını belirtmek gerekmektedir. Şufa davasına dair yapılan incelemelerde önalım hakkının bildirilmesi konusunda alıcıların bu nedenle çok hassas davranması gerekmektedir. Ayrıca önalım hakkına sahip olan kişilerin de kendilerine haber verilmeden satışın yapılması durumunda buna itiraz etme gibi bir haklarının olduğunun da farkında olmaları gerekir.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; tabi ki önalım hakkının bildirilmesine dair hak sahibinden kaynaklanan kusurlardan dolayı ortaya çıkan sorunlar da olabilmektedir. Bu aşamada sistemde sorun yaşanmaması için kişilerin özellikle dikkat etmesi gereken husus adreslerinin güncel olmasıdır. Alıcının noter tebligatı ile önalım hakkını bildirmesinin sonrasında bu bildirimin yapıldığı adresin hak sahibinin güncel adresi olmaması nedeniyle bildirimin hayata geçirilememesi durumundan alıcı sorumlu olmayacaktır. Kişilerin kendi bilgi sorunlarından ve adres güncelleme aksaklıklarından kaynaklanan hususlarda alıcıyı suçlamak doğru olmayacaktır. Şuana kadar alınan dava sonuçlarının da bu tutumu destekler nitelikte olduğu görülmektedir. Dava dosyalarının detayları incelenirken tüm bu hususlar göz önünde bulundurularak kapsamlı bir inceleme yapılması şarttır.
Alınacak olan dava kararlarında en dikkat edilmesi gereken husus dava kapsamında tapuda belirtilen pay, parsel ve numaranın kesinlikle açık bir biçimde belirtilmiş olmasıdır. Bu bilgilendirmelerin net şekilde yapılmamış olması durumunda uzun vadede alım satımlarda ve mülkiyet haklarının kullanılması konusunda sıkıntılar çıkabilmektedir. Davayı açan tarafın tüm adres bilgilerini eksiksiz bir biçimde bildirmiş olması en temel öneme sahip olan hususlar arasındadır.
Dava Tarihindeki Değer mi Keşif Tarihindeki Değere Göre Mi Karar Verilir?
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; keşif tespiti sırasında belirlenmiş olan bedel bu aşamada esas alınacaktır. Bu konunun kişiler için bazı sorunları beraberinde getirebildiğine dair itirazlar da vardır. Örneğin keşif tarihinde belirlenmiş olan değere göre satışın yapılmasına karar verildikten sonra davanın görülmesi uzun bir süre sonra olursa malın değerinin artmasına rağmen, malın daha düşük bir değerden elden çıkartılması manasına geldiği görülmektedir. Bu konuda kişilerin bazı itirazları olduğu ve sorunlarını da dile getirdikleri görülmektedir.
Şufa davasında önalım bedeli nasıl tespit edilir; bedel ile alakalı dikkat çeken hususlardan bir diğeri de tapuda gösterilen bedel ile rayiç bedel arasında fark çıkmasından kaynaklanmaktadır. Hatta şufa davalarında en sık yaşanan problemler ve iletilen sorunlar arasında dikkat çekmektedir. burada kişilerin başlangıçta tapuda satış bedelini düşük göstermelerinin ana nedeni ödenecek olan harçlardan kurtulmak ve harç bedelinin minimum seviyede olmasını sağlamaktır. Bu şekilde tapudaki bedelde daha düşük gösterilir. Fakat ödenen tutar bunun daha üzerinde tutularak kişiler kendilerince hukuki bağlamda adımlar atarak kendilerini karlı konuma getirmeye çalışmaktadır.
Lakin satış sürecinde en ufak bir anlaşmazlık çıkması durumunda özellikle alıcının bu konuda zararlı konuma düşebileceğini de bilmeleri gerekiyor. Buna daha net bir örnek vermek gerekirse bir taşınmazın tapuda 300.000 TL olarak gösterildiğini düşünelim. Bu tutarın 300.000 TL üzerinden gösterilmesinin ana nedeni tapu harçları ödemekten kurtulmaktır. Fakat buranın rayiç bedelinin 1.500.000 TL olduğunun daha sonrasında iddia edilmesi durumunda dahi, tapuda ne kadar belirtildiyse o tutar üzerinden süreç tamamlanacaktır. Rayiç bedelin daha yüksek olduğunu iddia eden kişinin bu tutarı bedelde muvazaa davası açılması durumunda dahi üst seviyeye çekmesi gibi bir duruma izin verilmemektedir. Bu nedenle tapuda belirtilen değerin taşınmazın gerçek maddi değeri olması çok büyük önem arz etmektedir.
Bu süreç içerisinde başvurulan yöntemlere dair bir inceleme yapıldığı zaman hisseli bir malı alan kişinin ilerleyen aşamalarda sorun yaşamamak için örneğin 500.000 TL seviyesinde satın aldığı taşınmazı, tapuda 1.500.000 TL gösterdiği de olabilmektedir. Bu şekilde daha sonrasında hisse sahiplerinin önalım hakkına dayanarak açtıkları davaların sonucunda herhangi bir hak kaybı ile karşı karşıya kalmamaları için gerekli olan önlemler alınmaktadır. Sistemde incelemeler yapıldığı zaman her iki bedel yanlış gösterme adımının da taraflar için daha sonrasında büyük sorunları beraberinde getirebildiğini de unutmamak gerekiyor. Taşınmazın gerçek değeri ne ise evrakların o bedel üzerinden hesaplanması istenmektedir.
Malın mirasçılık yolu ile hak sahibi olan kişilere geçmesi durumunda bu mirasçıların da tabi ki ön alım hakkının olduğunu belirtmek gerekir. Örneğin annesinin hak sahibi olduğu bir arazide, annenin vefat etmesi durumunda çocukların da bu mülk üzerinde hak sahibi olma imkanı olacağını belirtmek gerekmektedir. Hak sahipliğine dair sorun yaşanmaması için gerekli olan önlemler eksiksiz bir biçimde alınmış durumdadır. Miras hak sahibi olan kişilerin de kendilerinden habersiz satılan yerler için şufa davası açma hakkı vardır.
Bir malın paydaşı olabilmek için tescilin yapılması konusunda zorluklar yaşayan kişilere de bazı hakların tanındığı görülmektedir. Örneğin tescilin yapılma süreci içerisinde zorluk yaşadığı ve hukuki yolları kullanmadan hak sahibi olması nedeniyle önalım hakkı konusunda sorun yaşaması nedeniyle sistemde sorunlar yaşanabilmektedir. Bu duruma dair gerekli kanıtların sunulması ve tescile dair yaşanan aksaklıkların bildirilmesi durumunda sistem işlem akışına ret yanıtı verebilmektedir. Bir diğer deyiş ile bir kişinin tapuda mala dair hak sahibi olmasına rağmen, tapuda kaydının yaptırılmamış olması durumunda dahi gerekli olan davaların açılması halinde önalım hakkının bu kişilere verilmesine karar kılınmaktadır. Tapu sicilinde tescil sorunu yaşanması durumunda dahi bu tür girişimler ile sorunsuz bir biçimde önalım hakkını elde edebilirsiniz. Yine tapunun paydaşlar arasında tek elde toplanabilmesi için bu tür adımlar atılmasına şans verilmektedir.
Önalım davalarında karşımıza çıkan hususlardan biri de söz konusu malın kamulaştırılması ile alakalıdır. Malın kamulaştırılmasına dair dikkat edilmesi gereken ana unsur ön alım davasının öncesinde kamulaştırmanın yapılmış olmasıdır. Kamulaştırmanın yapılmış olması ve bunun sulh yolu ile yerine getirilmiş olması halinde önalım davasının bir tazminat davası şeklinde açılması daha mantıklı olacaktır.
Sulh yolu olmadan kamulaştırmanın yapılmış olmasında ise hak sahiplerinin sürece müdahale ederek kamulaştırmanın önüne geçmesi konusunda da girişimler söz konusu olabilmektedir. Kamulaştırmadan sonra önalım davasının açılması ve hakimin kamulaştırmadan haberdar olmadan önalım hakkını tescil etmesi durumunda kişinin kamulaştırma sebebi ile bu hakkı işleme koyması mümkün olmayacaktır. Kamulaştırma hali hazırda yapıldığı için alımın engellenmesi ya da bedele el koyulması gibi bir girişim söz konusu değildir.
Sadece kat mülkiyeti konusunda değil aynı zamanda toprak mülkiyeti konusunda da şufa davalarına rastlanmaktadır. Bu konuda dikkat çeken noktalardan biri kişilerin kiracı ya da ortakçı olması durumunda üzerinde bulundukları toprağı satın almak için önalım hakkını elinde bulundurmasıdır. Bu şekilde tarımda daha sorunsuz ve düzenli süregelen bir hak sahipliğinin ortaya çıkması mümkün olacaktır. Kat mülkiyetine dair atılan adımların aynı şekilde toprak üzerinde kiracı olan kişiye de sunuluyor olması tarımda devamlılığın en büyük önem sahibi olan hususları arasında kendini göstermektedir.
Şufa davasına dair detaylı incelemelerde bulunulurken evrakların derlenmesinden sürecin yönetilmesine ve davanın lehinizde sonuçlanmasına kadar her aşamada size yardımcı olabilecek konunun uzmanı olan isimlerden destek almalısınız. Konunun uzmanı olan bir avukat ile yola devam etmek aklınıza takılmadan sorunsuz bir bilgilendirme aşamasının hayata geçirilmesini sağlar. Avukatınız sürece dair merak ettiğiniz tüm hususlara gerekli olan yanıtı eksiksiz bir biçimde vermeye devam edecektir. Dava sürecinde bedellerin belirlenmesinden önalım hakkına dair kişilere gerekli olan tüm bilgilerin iletilmesine kadar sorumluluğu avukatınıza verebilirsiniz. Sürece dair avukatınız sizi adım adım bilgilendirecektir.