Önalım Hakkı ve Şufa Davası

Önalım hakkı hukukumuzda belli bir taşınmaza ilişkin payı belirli kişi veya kişilere öncelikli olarak satın alma hakkı veren bir haktır. Ayrıca önalım hakkının düzenlenme amacı bir payın paydaş olmayan yabancı kişilere geçmesini zorlaştırmaktır. Ayrıca böylece paylı mülkiyete tabi bir taşınmaza yabancıların ortak olması ve taşınmazın küçük parçalara ayrılması zorlaşır.

Önalım hakkı yapısı itibariyle taşınmaz mülkiyetini sınırlamaktadır. Ayrıca halk arasında şufa hakkı olarak da bilinen önalım hakkı genellikle paylı mülkiyetteki paydaşların kendi payını üçüncü kişiye satmasını diğer paydaşlar tarafından engellemesine imkan verir. Ayrıca önalım hakkı ayni bir hak olduğu için herkese karşı ileri sürülebilir. İstanbul Şufa Davası Avukatı ile iletişime geçerek hukuki sürecinizi başlatabilirsiniz.

ÖNALIM HAKKI ÇEŞİTLERİ NELERDİR?

Şufa hakkı 2 farklı halde kazanılabilir. Bunlar;

• Önalım sözleşmesi yapmak suretiyle sözleşmeden kaynaklı önalım hakkı
• Yasal önalım hakkı

ÖNALIM SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Önalım sözleşmesi pay sahibi ve kendisine önalım hakkı tanınan kişi arasında yapılan özel bir sözleşmesidir. Sözleşme ile ister kendi lehinize ister 3.bir kişi lehine önalım hakkı tanıyabilirsiniz. Ayrıca dikkat etmeniz gereken husus ise, önalım sözleşmesini adi yazılı şekilde yapmanız gerektiğidir. Aksi halde sözleşmeniz hukuki sonuç doğurmaz.

Sözleşmede bedel kararlaştırabilirsiniz. Bu olasılıkta vakti geldiğinde kararlaştırılan bedelin ödenmesi gerekir. Bedel kararlaştırılmamış ise, basit önalım hakkı doğacaktır. Ayrıca bu durumda önalım hakkına sahip kişi kural olarak satıcıya müşterinin ödediği satış bedelini ödeyerek payı kazanabilecektir.

Sözleşmede önalım hakkına geçerlilik süresine tabi tutabilirsiniz. Böylece sürenin geçmesiyle önalım hakkının sona erecektir. Ayrıca önalım hakkının kullanılması için süre kararlaştırılmamışsa en çok 10 yıl içinde bu hak kullanılmalıdır. 10 yılın geçmesiyle nalım hakkını kullanma hakkınız sona erecektir. Ayrıca Helvacı Hukuk Bürosunun uzman avukatları ile önalım sözleşmesini hazırlayabilirsiniz.

ÖNALIM SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİ

Önalım sözleşmesi yaptığınızda bu sözleşme sadece iki tarafı bağlayacaktır. Ayrıca önalım sözleşmesinin 3.kişilere karşı bağlayıcı olabilmesi için bu sözleşmeyi şerh ettirmeniz gerekecektir. Ayrıca aksi takdirde önalım hakkı tanıyan kişi size önalım hakkı sunmadan taşınmaz payını siz hariç başka birine devrettiğinde elinizde sözleşmeniz olsa dahi haklarınız sınırlanacaktır. 3.kişiye karşı bir talep ileri sürmeniz mümkün olmayacaktır. Ayrıca bu bağlamda sözleşmenizi tapuya şerh ettirdiğinizde önalım hakkının hukuki etkisi genişletecektir. Önalım hakkının tapuya tescili ile üçüncü kişilere karşı da bu hakkı öne sürme yetkisi kazanılmaktadır.

YASAL ÖNALIM HAKKI NEDİR?

Yasal önalım hakkı sınırlı durumlarda gündeme gelecek bir müessesedir. Kural olarak paylı mülkiyete konu olan bir taşınmaz üzerindeki payın tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satılması halinde yasla önalım hakkı kendiliğinden doğar. Bunun için sözleşmenin varlığı aranmaz. Ayrıca böylece diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak satışa çıkarılan payı öncelikle iktisap edebilir. Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedelini ödeyerek taşınmaz payını öncelikle alabilirsiniz. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için söz konusu taşınmaz payının satışa çıkarılması gerekir. Yasal önalım hakkı her zaman mevcut değildir. Ayrıca detaylı bilgi için İstanbul Önalım Avukatına danışabilirsiniz.

Yasal önalım hakkını gündeme getiren durumlar;

• Paylı mülkiyetteki taşınmaz üzerindeki payın üçüncü kişiye satılması
• Şuyulandırılan pay satışları
• Açık arttırma ile yapılan satışlar
• Dostluk satışları

HANGİ DURUMLARDA ÖNALIM HAKKI KULLANILMAZ?

Bazı hallerde önalım hakkı doğmayacaktır. Bu haller;

• Paydaşlar arasında yapılan satışlar

Bunun sebebi önalım hakkının sadece 3.kişilere pay satışında doğmasıdır. Bu bağlamda bir paydaşın payını diğer paydaşa satması halinde önalım hakkı doğmaz.

• Trampa

Trampa satış işlemi değildir ve önalım hakkı vermez.

• Bağışlama

Bağışlama bedelsiz bir işlem olduğundan satış işlemi olarak kabul edilmeyip önalım hakkı doğurmaz.

• Kamulaştırma
• Tapusuz taşınmazlar

ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?

Önalım hakkı sadece dava yolu ile kullanılmaktadır. Ayrıca dava açmaksızın ihtar çekerek önalım hakkını kullanma girişiminiz hukuki sonuç doğurmamaktadır. Önalım hakkı sözleşmeniz tapuya şerh edilmişse bu durumda şerhte belirtilen süre ve koşullara göre her malike karşı kullanılmaktadır. Bu bağlamda satış yapılıp 3.kişi payı alsa dahi bu kişiye karşı dava açabilirsiniz. Ayrıca bu davaya şufa davası denir. Şufa davası ile önalım hakkınızı kullanabilirsiniz. Helvacı Hukuk Bürosu avukatları ile hukuki sürecinizi başlatabilirsiniz.

ÖNALIM HAKKI KİMLER KULLANABİLİR?

Önalım hakkını diğer paydaşlar kullanır. Ayrıca yani bir paydaşın payını 3.kişiye satması halinde diğer paydaşlar için önalım hakkı doğar. Paydaşlardan biri öldüğünde ise onun yerine mirasçıları davacı olur. Ayrıca birden fazla paydaş varsa bu durumda ister birlikte isterse ayrı ayrı şufa davası açabilirler. Ancak hak düşürücü süre her bir paydaş için ayrı ayrı işleyecektir.

ÖNALIM HAKKI KİMLERE KARŞI KULLANILIR?

Şufa davasının davalısı kural olarak satış yapan paydaş değil bu payı satın alan 3.kişidir. Tapuda güncelde malik kimse önalım hakkı ona karşı kullanılmaktadır. Ancak tapuda tescil yapılmamışsa dava satıcıya karşı açılacaktır.

ÖNALIM HAKKINDA BİLDİRİM ZORUNLULUĞU

Uygulamada bazı paydaşlar söz konusu satıştan haberdar olmadıklarını gerekçe göstermektedir. Kanun koyucu bunu önlemek için önalım hakkının bildirilmesini bir yükümlülük haline getirmiştir. Ayrıca bu bağlamda kural olarak önalım hakkı sahiplerine noter aracılığıyla önalımın satışı bildirmek gerekmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki, önalım hakkını kullanmak için noterden bildirim almak şart değildir. Önalım hakkı sahibi bu satışı başka bir vasıta ile öğrendiğinde de önalım hakkını kullanır. Ayrıca noterden yapılan bildirim hak düşürücü süreler bakımından önem arz etmektedir. Helvacı Hukuk Bürosu’nun şufa davası avukatları ile bildirim yükümlülüğünüzü yerine getirebilirsiniz.

ÖNALIM HAKKINI KULLANMA SÜRESİ

Önalım hakkını kullanmak için satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde ve herhâlde satıştan sonraki iki yıl içinde dava açılmalıdır. Kural olarak önalım hakkı sahiplerine noter aracılığıyla önalımın konusunu oluşturan satışı bildirmek gerekmektedir. 3 aylık sürenin başlangıcında bildirimin yapıldığı tarih esas alınacaktır. Söz konusu bildirim noter tarafından yapılmalıdır. Ayrıca bu süreler yasal önalımda birden çok paydaş var ise her paydaş için ayrı ayrı işleyecek iken elbirliği mülkiyetine tabilik varsa bu süre en son ortağa yapılan bildirimle işleyecektir. Olası hak kayıplarından korunma için hukuki sürecinizde İstanbul Şufa Davası Avukatı ile iletişime geçersiniz.

ŞUFA DAVASI

Şufa davası olarak bilinen önalım davası yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı sahibine noter yoluyla yapılan bildirimden itibaren üç ay içinde mahkemeye başvurarak şufa davası açabilirsiniz. Şufa davasının davacısı diğer paydaşlardır. Birden fazla paydaşın önalım hakkından yararlanma istemesi halinde birlikte ya da ayrı ayrı dava açar. Dava payı satın alan yeni paydaşa karşı açılacaktır. Ayrıca tapuda malik kimse şufa davası ona karşı açılımaktadır. Konu ile ilgili detaylı bilgi için Helvacı Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

ŞUFA DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?

Her durumda açılamaz. Şufa davası açmak için sağlanması gereken birtakım şartlar vardır. Bunlar ;

1. Satış işlemi gerçekleşmelidir.
2. Taşınmaz 3.kişiye satılmalıdır.
3. Paylı mülkiyet ilişkisi mevcut olmalıdır.
4. Şufa davası paydaşlar tarafından açılmalıdır.

ŞUFA DAVASINDA BEDELDE MUVAZAA

Bedelde muvazaa, nispi muvazaanın bir görünümüdür. Şufa davasında bedelde muvazaa 2 farklı şekilde mevcut olur. Ayrıca bunlar;

1. Satış bedelinin tapuda gerçek bedele göre düşük gösterilmesi
2. Satış bedelinin tapuda gerçek bedele göre yüksek gösterilmesi

Pay satışlarında bedelde muvazaaya sıklıkla rastlanılmaktadır. Paydaşlar böylece önalım hakkını gerçek değerinden daha düşük veya yüksek bedelden hesaplamaktadır. Bu durumda diğer paydaşlar muvazaayı her türlü delille ispatlar. Yargıtay bu hususta taraflara gerçekteki bedelden önalım hakkını kullandırarak hakkın kötüye kullanılmasını engeller. Ayrıca bedelde muvazaa ile ilgili detaylı bilgi için Helvacı Hukuk Bürosu’nu ziyaret ederek detaylı bilgi alabilirsiniz.

FİİLİ TAKSİM HALLERİNDE ŞUFA DAVASI

Fiili taksim, yasal önalım hakkına konu edilen taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması durumudur. Yargıtay içtihatları uyarınca fiili taksim halleri mevcut olduğunda diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanamazlar. Çünkü bu durum hakkın kötüye kullanılması teşkil eder. Ayrıca fiili taksim hallerinin varlığında önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırıdır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Şufa davası nerede açılır ?

Şufa davası kural olarak taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

2. Şufa davası ne kadar sürer ?

Şufa davası uygulamada yaklaşık 1 yıl kadar sürmektedir. Zaman kaybına uğramamak için Helvacı Hukuk Bürosunun kıdemli avukatlarına danışabilirsiniz.

3. Şufa davası avukatsız açılabilir mi?

Evet, görevli ve yetkili mahkemeye dilekçe vererek dava sürecinizi kendiniz başlatabilirsiniz.

4. Önalım hakkından feragat edilebilir mi ?

Evet, şufa hakkından feragat edilebilir.

5. Önalım hakkı mirasçılara geçer mi?

Önalım hakkı aksi kararlaştırılmamışsa devredilemez ama mirasçılara intikal edebilir.

YARGITAY KARARLARINDAN ÖRNEK ALINTILAR

“Önalım davasına konu edilen pay 13.03.2003 tarihinde 15.000.000.000 lira bedelle davalılara satılmıştır. Davacı 04.04.2003 tarihinde davalılara keşide ettiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 02.09.2003 tarihinde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği tarih ile davanın ikame edildiği tarih arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Kanun’un 734.maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı Kanunun 733.maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.”

Hukuk Genel Kurulu 2005/6-358 E.  ,  2005/470 K.

“Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının açıklanan bu tarifinden anlaşıldığı üzere dava hakkı önalım hakkına konu edilen taşınmazın paydaşına aittir. Ayrıca paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı, ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcut olduğundan davacının paydaşlığının yargılama süreci içinde korunması zorunludur. Ayrıca davacının dava açıldıktan sonra herhangi bir şekilde önalım hakkına konu edilen taşınmazdaki payını kaybetmesi halinde dava hakkı ortadan kalkacağından davanın reddi gerekir.”

6. Hukuk Dairesi 2007/9018 E., 2007/10489 K.

“Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Ayrıca eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.”

14. Hukuk Dairesi         2016/16017 E.  ,  2020/3404 K.

“…Oysa, aynı taşınmaz hakkında Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/268 esas sayılı dava dosyasında, eldeki davalıların davacı aleyhine açtıkları şufa davasında, bilirkişi tarafından hazırlanan rapor ve krokide paydaşlar arasındaki fiili taksim durumu ve sınırlar kırmızı çizgi ile gösterilmiş, ortadaki ağaçların sınır olduğu belirlenmiş ve taraflara ayrılan bölümlerin yüzölçümleri hesaplanmış olup, anılan mahkemece, belirlenen fiili taksim durumu benimsenerek davanın reddine karar verilmiş ve kesinleşmiştir. Bu durumda krokinin taraflar yönünden bağlayıcı olduğunda kuşku yoktur.

Ne varki; yukarıda açıklanan şufa davasında esas alınan bilirkişi rapor ve krokisi eldeki davada keşif yerinde değerlendirilmemiş, çekişmeli bölümün o krokide kimin kullanımına ayrılan yerde kaldığı araştırılmamıştır.

Hal böyle olunca, mahkemece yeniden keşif yapılarak derecattan geçerek kesinleşen şufa davasında benimsenen krokinin yerinde uygulanması, çekişmeli bölümün kimin kullanımına bırakıldığının tespit edilmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.” 1. Hukuk Dairesi         2010/12270 E.  ,  2010/13032 K.

“15.4.2004 tarihinde yapılan tapu devrinde sadece 200.000,00 YTL ye satımın gerçekleştiği, davacıların da satım bedeli olarak sadece 200 000 YTL aldıklarını kabul ettikleri, açılan şufa davasında satım bedelinin 200.000,00 YTL olduğunun kabul edilerek  mahkemece  harç ve masraflar ile 203 000 YTL nin şufa bedeli olarak ödenmesine karar verildiği görülmektedir. Ayrıca davalı, satım bedeli olarak 250 000 USD ödediğini, tapudaki bedelin kasten düşük gösterildiğini ileri sürerek aradaki farkın tahsili için davaya konu icra takibini yaptığını bildirmektedir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de; kimse kendi muvazaasına dayanarak talepte bulunamaz. Ayrıca davalı tapuda gösterdiği bedel üzerinden yapılan satımın sonuçlarına katlanmak zorundadır. Hal böyle olunca mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” Hukuk Genel Kurulu         2011/13-173 E.  ,  2011/291 K.