Haksız işgal tazminatı olarak bilinen Ecrimisil; hazineye ait taşınmazların, idarenin izni olmaksızın gerçek ya da tüzel kişiler tarafından işgali durumunda, idare tarafından talep edilen tazminat bedelidir.
Burada idarenin zarar edip etmediği, hazine taşınmazını işgal edenin kusurlu olup olmadığına bakılmamaktadır. Ecrimisil davaları, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. Maddesine göre yürütülmektedir.
Devlet İhale Kanunu’nda geçen 9. Maddeye göre; Ecrimisil talebi için, idarenin zarara uğrayıp uğramaması önemli değildir. Burada fuzuli işgalde kusur aranmamaktadır.
Kanunda belirtilen taşınmazlar ise şu şekildedir:
- Tapuda devlet adına tescil edilen taşınmazlar
- Devlet hüküm ve tasarrufu altında olan yerler
- Özel bütçeye dahil olan idarelerin taşınmazları
- Vakıflar Genel Müdürlüğü ya da Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen vakıfların taşınmazları
- Belediye taşınmazları
Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler; kıyılar, sahiller ve ormanlar olarak adlandırılırken, özel bütçeli idareler ise üniversiteleri, Orman Genel Müdürlüğü gibi taşınmazlardır.
Devlet İhale Kanunu’nda belirtilen ifadeye göre; hazine taşınmazlarının, gerçek ya da tüzel kişiler tarafından, idarenin izni olmadan kullanan, eline geçiren ve tasarrufta bulunan kişiler, fuzuli şagil yani işgalci olarak tanımlanmaktadır.
İşgalcinin kusuru olup olmaması ya da yanlışlıkla, unutarak ne sebeple olursa olsun hazine taşınmazını usulsüz şekilde kullanması, ecrimisil tazminatını ödemesine engel değildir.
Ecrimisil davası açılabilmesi için ilk olarak, bu durumun tespitinin yapılması gereklidir. İdare yetkililerinin işgal bölgesine gelmeleri ve resim çekerek tutanak tutmaları lazımdır.
Ecrimisil davalarında belli bir tazminat bedelinin hesaplanarak ödenmesi gereklidir. Ancak davaya konu olan taşınmazın, değerini etkileyebilecek bazı unsurlar söz konusudur. Taşınmazın imar durumu, taşınmazın yüzölçümü, konumu, taşınmazın niteliği, taşınmazda altyapı hizmetlerinin kullanılıp kullanılmadığı, işgal öncesinde taşınmazdan gelir elde edilip edilmediği, tarım arazisi ise, verimli olup olmadığı gibi hususlar bulunmaktadır.
Ecrimisil davalarında ödenecek miktar, ilgili işgalciye tebligat edilmektedir. İşgalci, kendisine tebliğ edilen ecrimisil bedeline, bir dilekçe ile itiraz edebilmektedir. Kurulan komisyon, gerekli gördüğü takdirde, yapılan itiraz için, davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yerde tekrar inceleme yapabilir ve itirazı inceler.
İtirazın değerlendirilebilmesi için komisyon üyelerinin tam sayıyla yerinde bulunması gereklidir. Alınan oy çokluğu ile karara bağlanır. Alınacak kararlarda çekimser oy kullanılamaz. Komisyonun aldığı kararların gerekçeli olması şarttır. Eğer üyelerden biri alınan karara muhalefet ediyorsa, muhalefetinin nedenini açıkça belirtmelidir.
Komisyon, düzeltme taleplerini inceler. Fuzuli işgalciler, yaptıkları düzeltme talebinden başka itiraz talebinde bulunma hakları yoktur. Yapılan itirazlar, mal müdürlükleri tarafından en geç 15 iş gününde taşınmazın dosyasıyla birlikte, ecrimisil takdirinin belgesi ve diğer belgelerle birlikte, itiraza ait verdikleri görüşleri, yetkili komisyonun incelemesi için Defterdarlığa göndermektedir.
Komisyonun incelemesinden sonra alınan karar, ilgili süre içinde ecrimisil düzeltme ihbarnamesiyle beraber tebliğ edilmek için Mal Müdürlüğü’ne bildirilmektedir.
Medeni Kanun ve Borçlar Kanunu’nda kurum olarak ecrimisil bulunmaz. Ancak yasalarımızda kısmen de olsa, ecrimisilden söz edilmektedir. Yargıtay kararlarında ecrimisil, çoğu zaman haksız fiil ya da kira akdi olarak da geçmektedir.
Hazine taşınmazında, idarenin izni dışında gerçek ve tüzel kişilerce yapılan işgal sonucu, idare, ecrimisil tazminatı talebinde bulunabilmektedir. Ecrimisil davalarında terkin edilecek ecrimisillerin bilinmesi gereklidir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda bulunan geçici 3.maddesine göre; 01.08.2010 tarihinden önce tespit ve takdir edilmiş olan, tebliğ edilen ya da tahakkuk ettirilen ecrimisil alacakları, tespit tarihinden itibaren son beş yılı aşan kısmı, her şekilde düzeltilmekte ya da terkin edilmektedir. Tahsil edilenler ise iade edilmemektedir.
Tespit tarihinden geriye doğru olan ve son beş yıldan fazlasına tekabül eden ecrimisil alacaklarından; tespit ve takdir edilen ama henüz tebliğ edilmeyenler, düzeltilerek tebliğ edilmektedir. İşgalciye tebliğ edilen ödemeler ise, idare tarafından düzeltilerek, tahsil edilme yoluna gidilmektedir.
Tespit tarihinden geriye son beş yıldan fazlasına tekabül eden ve idareye ödenmeyenler, düzeltilerek 6183 ayılı Kanun hükmüne göre takip edilerek tahsil yoluna gidilmektedir. Bunun için vergi daireleri ve gelir servisleri görev yapmaktadır.
Yine tespit tarihinden geriye son beş yıldan fazlasına tekabül ederek, taksitler halinde ödemeye devam edenler, son beş yıl içinde oluşan ecrimisil bedeli belirlenmekte ve bu tutardan, yapılan ödemeler çıkarılarak, kalan tutar üzerinden taksitler halinde ödenmeye devam edilmektedir. Bunun sonrasında, işgalciye yeni ödeme planı çıkarılarak tebliğ edilmektedir.
Beş yıldan uzun sürelerde olan ecrimisil işlemlerinde, son beş yılı aşan bölümler çıkartılarak, davaya konu olan taşınmaz için yapılan ihbarnamedeki tespit tarihi baz alınır ve geriye dönük beş yıllık ecrimisil belirlenir. Belirlenen bu bedel, fuzuli şagile düzenlenen yeni ihbarname ile tebliğ edilir.
Süresinde ödenmeyen ve 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsile yönlendirilerek, vergi daireleri ve gelir servislerine gönderilen, tahsil edilmemiş ve terkin edilmesi gereken ecrimisil miktarları, ilgili vergi dairesi ve gelir servislerine bildirilmektedir.
Tarlada Ecrimisil
Apartman, ortak bir yapı ya da tarlada ecrimisil söz konusu olabilir. Örneğin kişinin, arsa sahibinin arsayı kullanmasına engel olması durumunda, arsa payı oranına bağlı olarak kullanma tazminatı ödemelidir.
Ecrimisil hangi tarihten itibaren istenebilir, ecrimisil ne zaman ödenir konusunda, takdir komisyonları yetkilidir. Ecrimisil ihbarnamesinin tebliği edilmesinin ardından 30 gün içinde ödemenin yapılması gereklidir.
Haksız şekilde işgal edilen ve dava açılan durumlarda farklı tazminat kalemleri bulunur. Buna göre;
- Haksız işgal sonucu oluşmuş, normal kullanım ile lehte zarar oluşmuşsa
- Etkin şekilde kullanımdan dolayı yine lehte zarar oluşmuşsa
- Asıl malik kişinin mahrumiyetinden dolayı oluşan aleyhte zarar
Ecrimisil 2020 yılında yine ihbarnamenin ilgili kişiye tebliğ edilmesinin ardından 1 ay içinde ödenmesi gereklidir. Aynı zamanda tazminatın bedeline itiraz edilmeden, taksitlendirme imkânı bulunmaktadır.
Ecrisimil davalarında uyuşmazlık yaşanan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olmaktadır. Davada görev yapan mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ecrimisil davası açılabilmesi için bazı koşulların oluşması gereklidir. Buna göre;
- Ecrimisil davası açılabilmesi için haksız işgal oluşması gerekir.
- Asıl malikin bu konuda herhangi bir izninin olmaması şarttır.
- Fuzuli işgali gerçekleştiren kişinin niyetinin kötü olması gerekir.
- Fuzuli işgal sonrası zarar oluşmuş olmalıdır.
Bu koşulların oluşması sonucunda, zarara uğrayan asıl malik, kötü niyetli olarak malın üzerine oturan, haksız yere işgal eden kişiden ecrimisil tazminatı davası açmaya hakkı bulunmaktadır.
Ecrimisil Nereye Ödenir?
Ecrimisil davalarında geriye dönük olarak kira bedeli hesaplanır. Fuzuli şagil yani işgalciye karşı ecrisimil davaları açılırken, tazminat gerektiren durumların oluşması gereklidir.
- İzinsiz inşaat yapmak
- İzinsiz mal değeri olan mülkü kullanmak
- Kira süresinin dolmasına rağmen, hala o mülkü kullanmak
- Kamu hizmetindeki bir binanın bir kısmını işgal etmek
Bu koşulların oluşması sonrasında gerek gerçek kişi gerekse idare, ecrimisil davası açarak, tazminat talebinde bulunabilmektedir.
Ecrimisil; kusurlu ya da kusursuz olduğuna bakılmadan, hazine taşınması, tarla, apartman, sahil ve bunun gibi yerlerin izinsiz şekilde işgal edilmesi, kullanılması ve bunun sonucunda asıl maliklerin zarar görmesi durumunda ödenen kira bedeli olarak adlandırılmaktadır.
Ecrisimil bedeli; hazine taşınmazının ya da tarla, apartman ve bunun gibi taşınmazların, idarenin dışında ya da asıl malikin izni dışında, gerçek ya da tüzel kişilerce fuzuli yere işgal edilmesinde, işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmadan, taşınmazın işgal edilmeden önce, buradan kazanılabilecek gelirler esas alınarak, idare ya da asıl malikler tarafından alınacak tazminattır.
Ecrimisil, Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü’ne, Maliye Bakanlığı Defterdarlık, Milli Emlak Dairesi Başkanlıklarına, Mal Müdürlüklerine ödenebilmektedir. Ecrisimil bedeli için bir ihbarnamenin bulunması ve işgalciye tebliğ edilmesinden itibaren 1 ay yani 30 gün içinde muhasebe birimlerine ödenmesi gereklidir. Bu durumda Ecrisimil ödenmezse ne olur?
Ecrisimil bedeli için verilen 30 gün süresince herhangi bir ödemenin yapılmamış olması durumunda, Milli Emlak birimleri 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri devreye girer. Bu kanun hükümlerine göre; durumun takibi ve miktarın ödenmesi için 15 gün süre verilir. Böylece Ecrisimil vergisi ödeme söz konusu olur. Bunun için vergi daireleri ile gelir servisleri takibi başlatır. Vergi daireleri ve gelir servisleri, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkındaki Kanun hükümlerine göre, ecrimisil alacaklarını takip ve tahsil etmek için harekete geçer.
Ecrimisil Avukatı
Ecrimisil avukatı; bir malın ya da taşınmazın, fuzuli şagil yani işgalci tarafından, izinsiz şekilde kötü niyetli olarak alı konması, kullanılması durumunda, işgalcilerden haksız işgal tazminatı almak için dava açan kişilerdir.
Ecrimisil davalarında hazine taşınmazları ve kişinin kendi özel mülküne ait olan taşınmazlar söz konusudur. Asıl malik, işgalci kişiye karşı, mülkiyete dayanan istihkak davası açabilir. Buna karşılık müdahalenin men-i yani el atmanın önlenmesi davası da açabilmektedir. Tüm bu işlemler, konusunda uzman ve deneyim kazanmış ecrimisil avukat aracılığı ile prosedürüne uygun şekilde gerçekleştirilmektedir.
Birçok kişi, ecrimisil davalarını kira bedeli olarak düşünmektedir. Ecrimisil, ödenmeyen kiraların bedeli olarak açılan davalar değildir. Burada söz konusu olan, hazine taşınmazları ya da kişilerin taşınmazlarının, izinsiz şekilde kullanılması, bir bölümünün ya da tamamının elde tutulması ve bu hareketlerin kötü niyetli yapılmasıyla gerçekleşir.
Ecrimisil avukatlığı, uzmanlık gerektiren ve yüksek sorumluluk gerektiren bir alandır. Ecrimisil davalarında çalışan avukatların, bilgi ve tecrübesi, uzmanlığı olmalıdır. Tecrübesi ve uzmanlığı olmayan avukatlarla bu tür davalara girmek, para ve zaman kaybına neden olabilmektedir.
İstanbul ecrimisil avukatı hizmetlerimizden yararlanırken; ihtilaflar sebebiyle dava aşamasında bulunan vakalarda ve ihtilafların çözümü aşamasında, ekibimiz her zaman dava sonuna kadar yanınızda bulunarak, dava sürecinin en doğru şekilde ilerlemesi için hizmet vermektedir.
Ecrimisil davalarında avukatların en çok karşılaştıkların sorunların başında; kiralanan taşınmazın, sözleşme süresi bitmiş olsa bile, sözleşme yenilemesi yapmadan, kiracı olarak hala o taşınmazda oturulması gelmektedir.
Bunun dışında yine sözleşme süresi bitmiş olmasına rağmen, kirada kalarak ve izinsiz şekilde inşaat yaparak, taşınmazın mirasçı kişiler tarafından kullanılması da dava konuları içindedir.
Kira sözleşmesi bitmesine rağmen, sözleşme yenileyerek oturmaya devam eden, oturduğu taşınmazın kendi taşınmazı gibi düşünerek kiraya vermesi, bu kiraları toplaması, tahsis edilen ya da kamu hizmetinde kullanmak üzere kiralayarak binanın belli bir bölümünü işgal etmek de ecrimisil avukatlarının karşılaştıkları dava konularının başında gelmektedir.
Ecrimisil avukatlık ücretleri, davanın niteliğine, araştırmalara, çeşitli yazışmaların yapılmasında harcanan ücretler, bilirkişi ücretleri, vekalet ücretleri, avukatlık fiyatlarını değiştirmektedir. Baronun belirlediği belli bir ücret bulunmaktadır.
Ecrimisil davalarında, ilk olarak husus usulüne uygun şekilde hareket edilmeli ve herhangi bir ecrimisil durumu olup olmadığının tespiti yaptırılmalıdır. Ecrimisil olduğu tespit edilen yerde fotoğraflar çekilmeli ve işgal tespit tutanağı tutturularak, toplanacak komisyona bu tutanak ve resimler sunulmalıdır.
Ecrimisil tutarlarının belirlenmesinde mutlaka; belediye, ticaret ve sanayi odası, borsa gibi kuruluşlar ve bilirkişilerden oluşan bir komisyon görev yapmaktadır. Tüm bu süreçlerin takip edilmesi, ecrimisil davalarının doğru şekilde açılabilmesi için konusunda uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz. Ecrimisil davası avukatlık ücreti, bir standart teşkil etmemektedir.
Dilekçelerin yazılması, tutanakların tutulması, komisyonun takibi, bilirkişi raporlarının takip edilmesi ve daha birçok harç ve vekalet ücretleri, davaya bakacak avukatın tecrübesi ve uzmanlığı, ecrimisil davasında avukatlık ücreti belirlemede etkin olan faktörlerdir.
Ecrimisil davalarında avukat gerekli midir konusu oldukça merak konusudur. Ecrimisil davaları için avukat tutulması zorunluluk arz etmez. Ancak davanın detayları ve bu detayların çok iyi yorumlanarak mahkemeye sunulması bazında, bir avukatın bulunması oldukça önemlidir.
Haksız işgal tazminatı talepleri, niteliği bakımından oldukça karışık konulardır. Hukuki anlamda bir birikimin ve deneyimin olması, dava süreci boyunca, davanın daha sağlıklı şekilde yürütülmesinde önemli rol oynamaktadır.
Mahkemede davacıyı en iyi şekilde temsil etmek, hukuki terimleri doğru ve yerinde kullanmak, yapılacak yazışmaları ve dilekçeleri doğru şekilde ve hukuki bir dilde yazarak karşı tarafa iletmek, yardım alınması gereken konuların başında gelmektedir.
Ecrimisil davalarında, konusunda uzman ve deneyimli ekibe sahip, Helvacı Hukuk Bürosu’nu tercih edebilirsiniz. Hukuki danışmanlık hizmetlerimizden en profesyonel ve kaliteli şekilde yararlanmak için, uzman avukatlarımızla konuyla ilgili iletişime geçerek, dava sürecini başlatabilirsiniz.
Ecrimisil Ödeyenlerin Hakkı 2022
Eski bir taşınmaz malikinden ev alındığında, malik olarak apartmanda yeni maliklerin, hak ve sorumlulukları bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ecrimisil hakkı devir işlemleri, mülkiyetin devir alındığı tarihten itibaren başlamaktadır.
Bu devir işlemlerinde yeni malik, eski malikin borç ve giderlerini üstlenmez. Burada borçlu olan kat malikidir. Bu durumda yeni kat malikinden, eski malikin borcunu talep etme gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Bunun dışında, kanun ve yönetmeliklerin öngördüğü tüm hak ve sorumluluklar, yeni malikin uyması gereken sorumluluklardır.
Ecrimisil kanunu 2022 yılında, yeni malikleri bazı haklar tanımaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, devir işlemlerinin yapılmasından itibaren, yeni malik tüm hak ve sorumlulukları üzerine almaktadır.
Evde kiracı olması durumunda yeni malikin bazı hakları bulunur:
- Kiradaki ev bir sebeple el değiştirdiğinde, kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olmaktadır.
- Borçlar Kanunu uyarınca; kiracının kontratının bitmemesine rağmen evin satılması durumunda, ev sahibinin kiracıya en geç 6 ay içinde ihtarname göndermesi gereklidir.
- Yeni ev sahibinin ihtarnameyi göndermemesi durumunda, eski kira sözleşmesi aynı şekilde devam etmektedir.
- Yeni ev sahibinin, bu eve ihtiyacı olduğunu kanıtlaması ve buna göre kiracıdan evi tahliyesi etmesi istemelidir.
- Evin yeni sahibinin, aynı belediye sınırları içinde başka bir mülkünün olması durumunda, ev sahibinin yeni aldığı eve ihtiyacı olduğunu ispatlaması, bu durumda oldukça güçleşmektedir.
Yeni ev sahibi, aldığı eve ihtiyacı olduğunu kanıtlar, kiracıya ihtar gönderir ama kiracı buna rağmen evi boşaltmazsa ecrimisil ödeme bedeli için, kiracıya ecrimisil davası açılabilmektedir.
Kiracının ev sahibinin değişmesi durumunda bazı hak ve sorumluluklar da bulunmaktadır. Ev sahibi değişmiş olsa bile, kira sözleşmesinin bitimine kadar, aynı şartlar devam eder.
Kiracının ev sahibinin onayını alarak, eve yaptırdığı her türlü tadilatın parasını almaya hakkı bulunmaktadır. Eğer ev sahibi değişmişse, kiracı aynı şekilde sözleşmesine devam etse bile, yaptırdığı şeylerin parasını, yeni ev sahibinden talep edememektedir.
Ecrimisil ödeyen kişi hak sahibi olur mu konusunda net cevap hayırdır. Ecrimisil kira bedeli olmadığı ve geçmişe ait olan işgal tazminatı olduğu için, işgalciye taşınmaz tapusu adına hiçbir hak sağlamaktadır.
Ecrimisil davalarında, ihbarnamenin sunulmasından itibaren 30 gün içinde idareye dilekçe sunma hakkı bulunmaktadır. Tebligatın sunulmasından itibaren 60 gün içinde, idari yargıda ecrimisil ihbarnamesinin ya da ecrimisil düzeltme ahbarnamesinin iptali davası açılabilir.
Hazine arazisi ecrimisil davalarında; tüzel ya da gerçek kişiler tarafından işgal eyleminin gerçekleştirildiği tespit edilebilir. Böyle bu durumda, tespit tarihi itibariyle 15 gün içinde taşınmaz tespit tutanağı dayanağı ile, bedel tespit komisyonunun yaptığı tespit tarihinden 5 yıl geriye gidilerek, ecrimisil tespiti ve takdiri yapılır.
Ecrimisil tespit ve takdirinin yapılması sırasında, hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek unsurlar ortaya çıkabilir. Bu unsurlar; arazinin imarı, yüzölçümü, arazi niteliği, verimli bir arazi olup olmadığı, arazide altyapı hizmetlerinin olup olmadığı, arazinin konumu ve taşınmazın herhangi bir gelir getirip getirmediği gibi durumlar göz önünde bulundurulmaktadır.
Hazine taşınmazlarında ecrimisil, Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından takip edilmektedir. Buna göre; hazine taşınmazlarının, gerçek ya da tüzel kişilerce işgale uğramasının tespiti durumunda, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde, tespit tutanağıyla birlikte, bedel tespit komisyonu tarafından, tespit tarihinden geriye doğru 5 senelik tespit ve takdiri verilmektedir.
Komisyonun yaptığı inceleme sonrasında, ecrimisil bedelini etkileyecek birçok unsur bulunmaktadır. Taşınmazın yüz ölçümü, konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, taşınmazın nasıl kullanıldığı, taşınmazın niteliği, taşınmazın imar durumu, taşınmazdan işgal süresi boyunca herhangi bir gelirin elde edilip edilmediği gibi unsurlar, ecrimisil bedel tayinini etkileyen unsurlardır.
Hazine arazisi üzerinde yapılan ecrimisil tespitinde, aynı yerde bulunan ve davaya emsal olabilecek yapıların olup olmadığına bakılmaktadır. Emsal olabilecek yapıların olması durumunda, bu taşınmazlarda herhangi bir kira bedeli ya da ecrimisil bedelinin olup olmadığı araştırılmaktadır.
Eğer emsal binalar varsa ve bu binalarda kesinleşen yargı kararları bulunuyorsa; sanayi ve ticaret odası, belediye, borsa, ziraat odası gibi kuruluşlardan ya da konusunda uzman bilirkişilerden bilgilere ulaşılarak, hazine taşınmazının değerini etkileyecek unsurlar, en ince ayrıntısına kadar aranmalıdır.
Komisyonun oluşturduğu bilirkişiler, gerektiğinde köy, mahalle, sokak ya da cadde olarak da araştırma yapmaya hakları bulunmaktadır.
Ecrimisil bedeli takdiri yapılırken; tarımsal amaçlı kullanılan, belediye sınırları içinde olan ve belediye sınırları içinde olmasa da kontrolü belediyeye verilen yerler bulunmaktadır. Buralarda gelir getirici unsuru olmayan taşınmazlar bulunabilir. Burada emlak vergisine esas olan asgari değerin %1.5’dan, belediye ve belediye dışı alan sınırları içindeki ve planlı tarım alanlarında tarım dışı kullanımlar bulunabilir. Buralardaki taşınmazların emlak vergisine esas asgari değerinin %3’den az olmamak kaydıyla, ecrimisil tespit ve takdiri yapılmaktadır.
Belediye ecrimisil alabilir mi konusu da sık sık karşılaşılan sorulardan biridir. Belediyeler sıklıkla, imar planına göre, par ve spor alanları olarak gösterilen yerlerde, site yönetiminde kanuni bir dayanak olmamasına rağmen, ecrimisil alabilmektedir.
Hukuki bir dayanağı olmadığı için, ecrimisil bedelleri de farklı miktarlarda alınabilmektedir. Bu durum, belediyenin tek taraflı irade açıklamasına göre arttırılarak alınmaktadır.
Ecrimisilin amacı; haksız işgal tespitinde buna karşılık bir tazminat bedeli almaktır. Bunun için hazine taşınmazı, belediye, özel şahıs gibi işgal edilen taşınmazın bir sahibinin olması gereklidir. Aynı zamanda bu taşınmazların, fuzuli şagil yani bir işgalci tarafından işgal edilmesi gereklidir. Bu durumda, taşınmazı maliki, işgalciden haksız işgal tazminatı yani ecrimisil bedeli talep edebilmektedir.
Belediyenin ecrimisil talebinde bulunamayacağı durumlar bulunmaktadır. Belediye tapu sicilinden silinen bir alan için parsel numarası almaz ve bu alan belediye mülkiyetine geçmez. Böyle bir durumda belediye buradan ecrimisil alamaz. Çünkü bu durumda belediye buranın maliki yani sahibi değil, sadece buranın bakımıyla sorumlu olan kurum olarak adlandırılır.
Eğer terk edilmiş bir taşınmaz, ilgili site tarafından yeşillendirilir ya da spor alanı olarak kullanılırsa, mal sahibinin rızası olmadan haksız işgal eylemi yapılmışsa, burada site işgalci durumundan çıkmaktadır. Çünkü kendi tapusu içinde yeşillendirme ya da spor olanı olarak kullanılmaktadır. Bu alanlarda, devletim hüküm ve tasarrufundan söz edilirse, Maliye Hazinesi’nin ecrimisil alma hakkı doğmaktadır.
Bazı durumlarda belediyeler, site tarafından spor alanı ya da yeşil alan yapılmış yerleri, çeşitli baskılarla alma durumları oluşmaktadır. Buradaki en önemli nokta, yeşil alan ya da spor alanları, site sakinlerinin kendi tapularından alınmaktadır. İkinci önemli nokta ise, belediyenin halka açarız, yeşil alanları halka veririz gibi beyanları olsa da Anayasa eşitlik ilkesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek 12 protokolü uyarınca; belediye sınırları içindeki ecrimisil ödeyen ya da ödemeyen tüm sitelere, belediyenin yapacağı tüm işlemler uygulanmalıdır.
Ecrimisil denen yerin satışı için usul ve esasların belirlendiği Milli Emlak Genel Tebliği’nde yapılan değişikliklerle, bazı düzenlemeler yapılmıştır. Yapılan değişikliklerde, satışa konu olan taşınmazlar, başvuru tarihinden itibaren son 5 yıl için yapılan kira ve ecrimisil bedelleri, satış bedelinden yapılmaya başlanmaktadır.
Satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedelleri ise iade edilmemektedir. Bu bedellerde gecikme zammı bulunuyorsa, gecikme zammı da dikkat alınmamaktadır.
Ecrimisil Ne Zaman Başlar?
Haksız yere bir taşınmazın işgal edilmesi, alı konulması, kullanılması ve bu yerden tasarruf edilmesi, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiye, ecrimisil davası açmasına olanak tanımaktadır.
Ecrimisil hangi tarihten itibaren istenebilir sorusunun cevabına geçmeden önce ilk olarak, asıl malikin işgalciye ihtarname çekmesi gerekir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren geçmiş 5 yıla ait ecrimisil tazminat bedeli talep edilebilmektedir.
Ecrimisil davalarında 5 yıllık bir zamanaşımı söz konusu olmaktadır. Türk Medeni Kanunu’na göre, niyeti kötü olan, geri vermekle yükümlü olduğu yeri vermeyen, haksız yere el koyan kişiler, ecrimisil tazminatı ödemekle yükümlüdür.
İyi niyetli olmayan işgalci, yaptığı giderlerden sadece, hak sahibi için zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilmektedir. Aynı zamanda eğer işgalci, kime ne vereceği bilmezse, kusuru kadar verdiği zarardan sorumlu olmaktadır.
Ecrimisil davalarında, ne kadar kusurlu olup olmadığına bakılmamaktadır. Hazine taşınmazı, gayrimenkul taşınmazları, işgalciler tarafından haksız yere elde tutuluyorsa, kullanılıyorsa, tasarruf ediliyorsa, bu eylemi yapan gerçek ya da tüzel kişilerden, belli oranlarda ecrimisil tazminat bedeli istenmektedir. Ecrimisil zamanaşımı hak düşürücü süre ne kadardır konusu merak edilmektedir. Ecrimisil zamanaşımı süresi 5 yıl olarak belirlenmiştir. Bu sürenin geçirilmesi halinde ecrimisil davası açılamamaktadır.
Ecrimisil davası ne kadar sürer, ecrimisile itiraz etme hakkı bulunuyor mu, ecrimisil ihbarname dava açma süresi konuları da merak edilen konuların başında gelmektedir. Ecrimisil hazine taşınmazı; idare izni olmadan, tüzel ya da gerçek kişiler tarafından fuzuli şagil yani işgal edilmesiyle, idarenin zararı uğrayıp uğramadığına bakılmadan, işgalcinin kusuru olup olmadığına bakılmadan, idare tarafından talep edilen tazminat bedelidir.
Ecrimisil ödemesinin ne kadar olduğu ve ne zaman yapılması gerektiği, çekilecek bir ihtarname ile bildirilmektedir. Ecrimisil ihbarname dava açma süresi, gerçekleşen ecrimisile yapılan tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür.
Ecrimisil ihbarnamesinin işgalciye ulaşmasından itibaren 30 gün içinde idareye itiraz hakkı bulunmaktadır. İdare, verilen bu 30 günlük süre içinde, olumlu ya da olumsuz olarak ecrmisil tutanağı düzenlenerek tebliğ etmektedir.
Yapılan tebligatın ardından 60 günlük ecrimisil ihbarnamesinin ya da ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali davası açılabilmektedir. Ecrimisil talebi, Hukuk Mahkemesi Hakimliği’ne bir dilekçeyle yapılmaktadır.
Ecrimisil davalarında bir önemli nokta daha bulunmaktadır. Ecrimisil davalarında, asıl malik sahibinin rızasının olmaması gerekir. Bu rızanın olmadığı da bir ihtarname ile, işgalciye bildirilmelidir. Bu intifadan men şartı anlamına gelmektedir.
İntifadan men şartı, özel bir durumda geçerli olmamaktadır. Ecrimisil Yargıtay kararları uyarınca; ecrimisil istenen taşınmaz bağ, bahçe, tarla gibi yerler olup, kiraya verilirse ve hukuksal sonuçları ile elde edilen durumlarda ihtar şartı yani intifadan men şartı aranmamaktadır. Bunun anlamı; ecrmisil talep edilen yer; tarla, bahçe, bağ gibi yerlerse ve kiraya verildiğinde gelir elde ediliyorsa, burada ihtar koşulu geçerli olmamaktadır.
Diğer yandan bir dikkat çekilmesi gereken konu daha bulunmaktadır. İntifada men şartının (yani işgalcinin taşınmazı kullanmasına izin verilmemesi durumunda) yazılı şekilde tebliğ edilmesi gereklidir. İntifada men ihtarnamesinin çekilmiş olmaması durumunda, akrabalar arasında bulunacak bir tanık sayesinde de ispatlama yapmak mümkün olmaktadır.
Ecrimisil Davası Ne Demek?
Hazine taşınmazı olan mülkiyetlerin, idarenin izni olmadan tüzel ya da gerçek kişiler tarafından hukuksuz şekilde işgal edilmesi, kullanılması, tasarruf edilmesinden dolayı, idare tarafından istenen tazminat bedeli, ecrimisil olarak adlandırılır. Bu bedelin alınabilmesi için açılan dava ise ecrimisil davası olarak anılmaktadır.
Ecrimisil davaları, geçmişe dönük alınan tazminat bedelleri olduğu için, işgalcinin tapu koşullar, üzerinde herhangi bir hakkı bulunmamaktadır. Hazine taşınmazları, işgalciler tarafından hukuksuz şekilde tutulmasının tespit edilmesiyle birlikte, 15 gün içinde, taşınmaz tespit tutanağı tutulmalı ve bu tutanağa göre ecrimisil, idare tarafından tespit edildikten sonra yönetmelik komisyonu tarafından karara bağlanmaktadır.
Ecrimisil tespiti yapılırken bazı koşullar, taşınmazın değerini etkileyebilmektedir. Buna göre;
- Taşınmazın imar durumu
- Taşınmazın niteliği
- Taşınmazın niteliği
- Özellikle tarım arazilerinde taşınmazın verimli olup olmadığı
- Taşınmazın bulunduğu arazinin yüz ölçümü
- Taşınmazın alt yapı hizmetlerini alıp almadığı
- İşgal öncesinde sağlanabilecek gelir, ecrimisil tespiti ile alınabilecek rayiç bedelini etkileyen sebepler arasındadır.
Ecrimisil tespiti yapılırken; taşınmazın bulunduğu yer ve mahaldeki diğer taşınmazların kira bedelleri ya da ecrimisilleri, bu taşınmazların varsa kesinleşen ecrimisil yargı kararları varsa; belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası ve borsa gibi kurumlardan ve bilirkişi raporlarından soruşturma yapılarak, dava konusu taşınmazın asıl rayiç bedeli ortaya çıkarılmaktadır.
Ecrimisil, sadece hazineye ait taşınmazlarda oluşmaz. Mirasçılar arasında ecrimisil davası açılabilir. Burada bazı noktalara dikkat etmek gereklidir. Taşınmaz üzerinde hakkı olduğunu iddia eden mirasçı; taşınmazdan yararlanma isteğini, taşınmazı işgal eden kişiye iletmedikçe, mirasçılar ecrimisil isteminde bulunamazlar.
Mirasçıların, ortak taşınmaz üzerindeki payları fiziki olarak pay edilmemiştir. Bu durumda mirasçılardan herhangi birisinin; ortak taşınmazın tamamını ya da bir bölümünü işgal etmesinde kötü niyet aranmamaktadır.
Buna göre; ecrimisil tazminatına hak kazanmış mirasçının, taşınmazdan yararlanma isteği, diğer işgalci mirasçıya iletilmiş olması durumu şartı getirilmiştir. Bu şartın gerçekleşmesi durumunda; alması gerekenden fazlasını isteyen işgalci mirasçı, kötü niyetli mülk sahibi durumuna düşmektedir. Bu şartların oluşmasından itibaren, işgalci mirasçı, ecrimisil bedeli ödemekle yükümlü hale gelmektedir.
Mirasçılar arasındaki ecrimisil davalarında bazı soruların sorulması gerekir. Buna göre;
- Ecrimisil davalarında zamanaşımı, mirasçılar arasındaki ecrimisil davalarında geçerli midir?
- Zamanaşımı, iyi niyet iddiasını ispatlayamayacak kişiler için geçerli midir?
- Mirasçı olan ya da iyi niyetini ispat edemeyecek kişilere karşı açılacak ecrimisil davalarında intifadan men koşulu geçerli olur mu?
Ecrimisil taleplerinde önemli olan intifadan men koşuludur. İntifadan men koşulunun oluşması için, ecrimisil talep edilen süreden önce, davacı mirasçının, davaya konu olan taşınmazdan ya da bu taşınmazdan oluşacak gelirinden yararlanıp yararlanmak istemediği, davalı paydaşa bildirilmek zorundadır.
Yıkım ve Ecrimisil Ne Demek?
El atmanın önlenmesi durumu yani müdahalenin men-i davası; kişinin malına haksız şekilde müdahale edilme durumunun engellenmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine göre; mal sahibinin malını haksızca elinde bulunduran kişilere, müdahalenin men-i davası yani el atmanın önlenmesi davası açılabilmektedir.
El atmanın önlenmesi davasının açılabilmesi için bazı şartların oluşması gereklidir. Buna göre;
- Müdahalenin men-i davasının açılması için, davayı açacak kişi, mülkiyetin hak ve yetkilerini taşımalıdır.
- Eğer mülkiyetin sahibi kişi ölürse, dava mirasçıları tarafından açılabilir.
- Davanın açılabilmesi için haksız yapılacak bir müdahale ya da saldırı gerçekleştirilmelidir.
El atmanın önlenmesi davasında amaç; mülkiyet hakkına sahip olan malikin, mülkiyetine karşı yapılmış bir haksız kullanım olması ve bu kullanımdan dolayı yarar elde etmiş olmasından dolayı dava açılmasıdır.
Açılan dava sonunda asıl malik haklı bulunursa, haksız yere işgal eden kişi yani işgalcinin eylemine son verilmektedir. Bu sayede mülkiyete haksızca yapılan müdahale son bulacak ve taşınmaz asıl sahibine verilecektir.
Eğer dava konusu olan mülkiyetin üzerinde, el atmanın önlenmesi davası sürerken herhangi bir inşaatın yapılması durumunda, yapılan inşaatın yıkılmasına karar verilmekte ve asıl malik, uğradığı zararlardan dolayı yıkımda haksız işgal tazminatı talebinde bulunabilmektedir.
Müdahalenin men-i davası yani el atmanın önlenmesi davasında, işgalci kişinin kötü niyetli olup olmadığına bakılmaz. Müdahalenin men-i davasında önemli olan; işgalci kişinin hukuk dışı şekilde gayrimenkulü kullandığının tespit edilmesidir. Burada hem saldırı hem de haksızca yapılan saldırının olduğu ispat edilmelidir.
Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği, el atmanın önlenmesi davası, Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülmektedir. Bu mahkemelerdeki yetki ise, kanunda belirtilen genel yetki hükümlerine göre karar vermelidir.
El atmanın önlenmesi davasına konu olan taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi, davada görev yapmaktadır. Müdahalenin men-i davasında herhangi bir zamanaşımı bulunmaz. Davanın açılabilmesi için gerekli koşullar oluştuğunda, dava her zaman açılabilmektedir.
Haksız yere kullanım tazminatı anlamına gelen ecrimisil, hazine taşınmazı üzerinde idarenin izni olmaksızın, gerçek ve tüzel kişiler tarafından işgal edilmesi durumunda, idare herhangi bir zarara uğrayıp uğramadığına bakmadan idare tarafından, ecrimisil talebinde bulunabilmektedir.
Yapılan haksız işgal eyleminin karşılığında, haksızlığa uğrayan taraf, işgal tazminatı istemeye hakkı bulunmaktadır. Ödenmesi gereken bedelin belirlenebilmesi için ilk olarak, taşınmaz tespit tutanağının hazırlanması gereklidir.
Ecrimisili etkileyen birçok unsur bulunur. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, niteliği, imar durumu, verimli bir tarla olup olmadığı, altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı gibi durumlar, bedelin tespitinde önemli rol oynamaktadır.
Hesaplanarak, işgalci tarafa tebliğ edilen ecrimisil bedeli, işgalci tarafından ödenmektedir. Fuzuli şagil olarak adlandırılan işgalci, ecrimisil bedelini ödemiş olsa bile, işgal durumuna devam edebilmektedir.
Kiraya verilen, irtifak hakkı ile kullanma izni oluşturulan taşınmazlarda, kira sözleşmesinin süresi dolduğu halde tekrar sözleşme yapmadan, taşınmazı kullanmaya devam eden, feshedilen ya da herhangi bir sözleşme dayanağı olmadan, taşınmazın işgal olma durumunun devam etmesi durumunda, Defterdarlık ya da Mal Müdürlükleri devreye girmektedir.
Defterdarlık ya da Mal Müdürlükleri, hasat sezonunu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemini de bu durumda göz önüne almaktadır. Buna göre Defterdarlık ve Mal Müdürlükleri’nin talebiyle, bulunduğu yer mülki ameri tarafından, 15 gün içinde taşınmaz, idare tarafından görevlendirilen memurlar tarafından boş şekilde teslim alınmaktadır.
Fuzuli İşgal Ne Demek?
Fuzuli şagil ne demek konusunu merak eden kişiler bulunabilir. Fuzuli şagil; kusuru olup olmadığı önemli olmayan ve herhangi bir taşınmazın, asıl malikin izni olmadan kullanılması, taşınmaz üzerinden tasarruf edilmesi, elinde tutması eylemlerini gerçekleştiren tüzel ya da gerçek kişilerdir. Kısaca işgalci olarak adlandırılır.
Fuzuli işgal; ev işgali, hazine taşınmazları, apartman, tarla ve buna benzer yerler olabilir. Gayrimenkul işgali yapan kişi, işgal edilen evin tahliyesi için bazı şartların yerine getirilmiş olması gereklidir.
Bir taşınmazın, asıl malikinin izni olmadan işgal edilmesi, boşaltılmaması ya da eylem yaratarak, kendi kendine taşınmaz içine girmesi, fuzuli işgal davasının açılmasının nedenlerindendir. Fuzuli işgal sebebiyle tahliye davası açmak için; depo, dükkân, konut, ev gibi damlı yapıların olması ve bu tür yapıların fuzuli işgal eylemine maruz kalması gerekmektedir.
Fuzuli işgal davalarında 6 aylık bir zaman şartı bulunmaktadır. Fuzuli işgal zaman aşımı, ecrimisil davası Borçlar Hukuku Kanunu’nda, haksız fiil hükümleri geçerli olmasına rağmen zamanaşımı haksız fiilde 10 yıllık süreyi bulmaz. Ecrimisil davalarında Yargıtay, 5 yıllık zaman aşımını uygulamaktadır.
3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan İşgal ve Müdahaleye ilişkin başvurular bulunmaktadır. Bu başvurularda yer alan zilyetliğin yani sahibi olsa da olmasa da uzun süredir taşınmazı elinde bulundurma halinin korunması konusunda fuzuli işgalin engellenmesi için tahliye isteminde, bazı başvuru koşullarının oluşması gereklidir. Buna göre;
- Taşınmazın işgali ve müdahalenin önlenmesi için Kaymakamlık makamına yapılacak başvuruda, taşınmazı elinde bulunduran kişi başvuru yapmalıdır. Eğer birden fazla zilyetliğin bulunması durumunda, içlerinden biri başvuru yapabilir.
- Başvurular, Kaymakamlık makamına bizzat ya da kanuni temsilci tarafından yapılmalıdır.
- Kan bağı olan kişiler, kanuni bağı olan sıhri hısımlar tarafından yapılacak başvurular kabul edilmemektedir.
Tahliye işlemi başvurusu için; başvuru dilekçesi, form dilekçe, gayrimenkule ait tapu örneği, memur harcırah makbuzları gereklidir. Başvuru sonrasında, dava şikâyetçinin lehine sonuçlanırsa, gerektiğinde icra yoluyla karşı taraftan masraflar alınır. Eğer aleyhte bir sonuç çıkarsa, başvuruyu yapan kişi, masrafları ödemektedir.
Fuzuli şagilin tahliyesinde bazı noktalara dikkat edilmesi gereklidir. 6570 sayılı kanun gereğince; kira sözleşmesinde yazılanlar, aksi belirtilmediği sürece geçerlidir. Bunun dışında; kiracı, kiraladığı yeri başkasına kiraya vermesi, kiracılık hakkını başkasına devretmesi gibi bir durum söz konusu değildir. Bu durumu yapan kişiler, işgalci olarak adlandırılmaktadır. Bu hüküm; otel, pansiyon, öğrenci yurdu gibi yerler için geçerli olmamaktadır.
Kiralanan yer üzerinde bu tür eylemlere girişen kişilere, hiçbir ihtara mahal bırakmadan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde fuzuli şagilin tahliyesi davası açılabilmektedir. Buna göre; kiracılık hakkını devreden kişiye sözleşmeye aykırı davranmaktan, işgalci durumunda olan kişiye de fuzuli şagilikten dolayı gerekirse tek tek gerekirse birlikte dava açılabilmektedir.
Eğer fuzuli şagilin tahliyesi davasını açan kişinin haklılığı ispat edilirse, fuzuli şagil, tahliye edilir. Aynı zamanda, fuzuli şagil tarafından ödenmeyen tüm kira borçları da ecrimisil bedeli olarak tahsil edilmektedir.
Bazen fuzuli şagil yani işgalci, kendi rızası ile ecrimisil ödemesi yapmaktadır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkındaki Yönetmelik kararlarına göre; ecrimisil ihbarnamesinin ardından, düzeltme talebinde bulunulması durumunda, fuzuli şagil yani işgalcilere bazı haklar tanınmıştır. Buna göre;
Ecrimisil ihbarnamesinin işgalciye tebliğ tarihinden itibaren;
- 1 ay içinde ecrimisil alacağının tamamı ya da taksitler şeklinde ödenmesi talep edilebilir.
- Taksitlendirme talebine göre; en az %25’i peşin, kalanı 3’er aylık dönemlerde 4 eşit taksitte ödenir.
- Tüm bu taksitler 1 yıl içinde ödenmelidir.
- Taksitlerde kanuni şekilde faiz uygulaması yapılmaktadır.
Taksitlendirme durumunda sunulan 1 yıllık ödeme planı, yapılan bir değişiklik ile 3 yıla çıkarılmıştır. Eğer ödenecek miktarın tamamını ödemeyi kendi rızasıyla isterse; 2886 sayılı Kanunu’nun 75. Maddesi ve 6009 sayılı Kanun’a göre, indirim söz konusu değildi. Ancak bu kanunlarda da değişikliğine gidilerek, bazı kolaylıklar getirilmiştir.
Yapılan değişikliklere göre;
- Ecrimisile itiraz edilmezse %20
- Peşin ödenirse, %15 indirim uygulanmaktadır.
Değiştirilen kanuna göre; ecrimisile itiraz edilmemesi durumunda, ödemeye rıza gösterilmemiş olsa da %20 indirimden faydalanılmaktadır. Ecrimisile itiraz edilmiş ancak itiraz süresince, bu itirazdan her türlü şekilde vazgeçilmesi durumu oluşmuşsa ve buna rağmen aynı süre içinde davadan her şekilde vazgeçilmişse yine %20 indirim olmaktadır.
Ecrimisil Davası Şartları
Ecrimisil davaları, haksız yere işgal edilen taşınmazlardan dolayı oluşan zararların geriye dönük olarak tazmin edilmesidir. Ecrimisil davalarında tazminat geriye doğru yapılmaktadır. İleride oluşabilecek herhangi bir zararın tazmini talep edilememektedir.
- Ecrimisil davasında muhakkak haksız işgal olmalıdır. Haksız işgal; izinsiz inşaat yapmak ya da kiraya verilen taşınmazda kira sözleşmesi bitmesine rağmen oturmaya devam etmek şeklinde ve asıl malike taşınmazının geri verilmemesi şeklindedir.
- Asıl malikin taşınmazının, işgalci tarafından izinsiz şekilde kullanılması gerekir.
- İşgalci, taşınmazı kötü niyetli olarak kullanmalıdır.
- Fuzuli şagil yani işgalcinin yaptığı eylemde kusurlu ya da kusursuz olmasına bakılmaz.
- Asıl malikin, işgalciye durum hakkında ihtar çekmesi gerekir.
- Asıl malikin, yapılan eylem karşısında zararlı olup olmadığına bakılmaz.
Normal şartlarda, taşınmazı izinsiz yere işgal eden kişi, asıl malik olan kişiye taşınmazını teslim etmek zorundadır. Eğer teslim edilmezse, asıl malik olan kişi, ihtarnamenin ardından, ecrimisil davası açarak, tazminat talebinde bulunabilir.
Ecrimisilin tespitinin yapılması sonrasında ecrimisilin takdirinin de verilmesi gereklidir. Ecrimisil takdiri yapılırken bazı noktalara dikkat edilmelidir. Ecrimisil takdiri için iki önemli nokta bulunmaktadır. Bu noktalar; Ecrimisil takdirinin kimler tarafından yapıldığı ve takdir yapılırken hangi noktaların göz önünde bulundurulduğudur.
Ecrimisil takdiri için bir komisyon oluşturulmaktadır. Bu komisyonda idareden taşınmaz ve değerlendirme konusunda uzman üç kişi görevlendirilir. Komisyonda görevlendirilen bu uzman üç kişi; idarenin zarara uğrayıp uğramadığına, işgalcinin kusurlu olup olmadığına, taşınmazın fuzuli şagil tarafından nasıl kullanıldığına bakmaz.
Ecrimisil için kurulan komisyon;
- Malın haksız şekilde kullanımından önce gelir getirip getirmediği
- Taşınmazın konumu
- Verimli tarım arazisi ise, verimli olup olmadığı
- Taşınmazın yüzölçümü
- Taşınmazın imar durumu
- Ecrimisil davaları öncesinde alınan kararların olup olmadığı
- Davaya konu taşınmasın etrafında emsal olabilecek alanların olup olmadığı
- Taşınmazın, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı
Komisyonun ecrimisil takdirinin ardından hesaplama yapılır. Buradaki önemli nokta, işgalcinin ecrimisil ücretini ödemesi, taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu anlamına gelmemektedir.
Eğer taşınmaz üzerinde herhangi bir faaliyet alanı varsa, mesela bir inşaat yapılıyorsa, bu faaliyetler durdurulur ve inşaat yıkılır. Ecrimisal davalarının amacı, izinsiz kullanım sonrasında, işgalcinin eskiye dönük 5 yıllık kullanım bedelini ödemesidir.
İşgale uğraşan taşınmaz adına tespit tutanağı düzenlendikten sonra, 15 gün içinde bedel idare tarafından tespit edilir ve komisyon tarafından karara bağlanarak, işgalciye tebliğ edilir.
Ecrimisil bedeli hesaplanırken; taşınmazın ilk hali göz önünde tutulur. Taşınmazın işgale uğramadan önceki gelir durumunun ne olduğu araştırılır. Burada taşınmazın uğradığı herhangi bir zarar göz önünde bulundurulmaz. Buradaki asıl amaç, ecrimisil tutarını hesaplamaktır.
Ecrimisil ile Kira Arasındaki Farklar
Birçok kişi, ecrimisil ile kirayı karıştırmaktadır. Ecrimisil; hazine taşınmazlarının ya da herhangi bir taşınmazın, asıl malikin ya da idarenin izni dışında kötü niyetli olarak kullanılmasına karşılık, işgal öncesi kazanılabilecek gelirler esas alınarak talep edilen tazminat olarak adlandırılır.
Ecrimisil davalarında, suçu oluşturan kişiler işgalci olarak adlandırılmaktadır. Bu işgalcilerin kusurlu olup olmadıklarına bakılmamaktadır. Ecrisimil, bir kira değildir ve taşınmazın, fuzuli şagil yani işgalci olarak adlandırılan kişilerden, haksız ve izinsiz şekilde kullanmalarına karşılık talep edilen tazminattır. Buna göre;
- Kira durumunda yapılan bir sözleşme vardır. Herhangi bir taşınmaz için kullanıma karşılık kira bedeli söz konusudur.
- Ecrimisilde kira geçerli değildir. Ecrimisil davası açıldığında, bilirkişiler tarafından hesaplanarak ortaya çıkarılan tazminat parası alınmaktadır.
- Herhangi bir taşınmaz, kiralandığında her ay belli bir kira bedeli ödenir. Ecrimisilde 5 yıl geriye dönük tazminat alınır.
- Bir taşınmazın kiralanmasında eğer kira bedeli ödenmiyorsa, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri geçerlidir. Ecrimisil için ise 6183 sayılı Amme Alacakları Tahsil Usulü Kanunu söz konusudur.
- Bir taşınmazın kira karşılığı kullanılmasında bir sorun çıktığında adli yargı görev yapar. Ecrimisil davalarında ise idari yargı görev yapmaktadır.
Ecrimisil; hazine taşınmazı üzerinde, idarenin herhangi bir tasarrufu ya da izni olmadan, fuzuli şagil yani işgalci olma durumunun yaratılmasıdır. Burada işgalcinin kusuru aranmaz. İdarenin zararı olup olmadığına bakılmaz.
Birçok kişi, ecrimisil ile kiranın aynı anlama geldiğini düşünmektedir. Ancak ecrimisil kira değildir. Ecrimisil, işgalci tarafından haksız ve izinsiz şekilde kullanılan taşınmazın, geriye dönük 5 senelik kullanımına ait kullanma bedelidir.
Fuzuli şagil, ecrimisil bedelini ödemiş olsa bile, taşınmaz tapusu hakkına sahip olmamakla birlikte, işgal ettiği taşınmazı kullanmaya devam etmeye hakkı da yoktur. Yani ecrimisil ödemesinin yapılmış olması, işgalcinin tahliye edilmesine engel değildir.
Kısaca anlatmak gerekirse; kira devlet mallarını idaresi şeklinde yorumlanırken, ecrimisilde önemli olan kira ile idaredir. Kira sözleşmeye bağlıdır. Ecrimisilde tazminat ön plana çıkar. Kira geleceği ilgilendirirken, ecrimisil geçmişe dönük ödemeleri baz alır.
Haksız İşgal Tazminatı
Haksız işgal tazminatı yani ecrimisil tazminatında bazı şartlar aranmaktadır. İdarenin ya da asıl malikin izinsiz şekilde kullanılan taşınmazı, haksız işgal edilmiş olmalı ve eylemi gerçekleştiren kişi, kötü niyetli olmalıdır.
Ecrimisil davasında ihtar şartı bulunur. Diğer yandan mirasçılar arasında oluşan ecrimisil davalarında ihtar şartı bulunmamaktadır. Ecrimisil davalarında davacı kişi, taşınmaz üzerinde yetkisi olan ancak izni olmadan işgal edilen taşınmaz ya da mal sahibidir. Eğer haksız işgal durumu idareye karşı işlenmişse, burada davacı idare olmaktadır.
Ecrimisil davalarında davalı kişi; haksız yere taşınmazı işgal eden, kötü niyetli olan gerçek ya da tüzel kişi olarak tanımlanmaktadır. Davalı kişi fuzuli şagil yani işgalci olarak adlandırılır. Burada tüzel kişiler; birey ya da mal topluluklarının oluşturduğu, tek kişi işlevi gören dernek, vakıf gibi kuruluşlardır.
Bir taşınmaz üzerinde haksız yere işgal edilme durumu söz konusu olduğunda, haksız kullanım davaları açılabilmektedir. Taşınmaz üzerinde haksız yere bir işgalin olduğu tespit edildiğinde, ilk olarak işgal eden kişi yani fuzuli şagil, ihtar edilmelidir.
İlgili taşınmazın bulunduğu yerde bulunan mahkemelere başvurulmalıdır. Burada konusunda uzman bilirkişiler tarafından inceleme yapılır ve taşınmazın bedeli hakkında araştırma yapılır.
Bilirkişilerin yaptığı araştırma sonunda ortaya çıkan bedel, kira bedeli olarak adlandırılır. Çıkarılan bu bedel, ecrimisil tazminatına eklenmektedir. Ecrimisil davalarında sadece geriye dönük 5 yıl hesaplanır. İşgal süresinin 5 yılın üzerinde olması, bu süreyi etkilemez.
Ecrimisil davasının yanında, tapu iptal davasının da açılması gereklidir. Davanın açılması için bazı şartların oluşması gereklidir. Buna göre;
- Taşınmazın, asıl malikin izni olmadan kullanılması gereklidir.
- Burada taşınmazın kullanılmasından dolayı zararın olmamasına bakılmaz.
- İşgalcinin kusurunun olup olmadığı önemli değildir.
- Taşınmazın işgal edilmiş olması yeterlidir.
- Asıl malik, ecrimisil bedeli için dava açabilir.
- İşgalcinin kötü niyeti ispat edilmelidir.
Haksız işgal tazminatı davası açabilmek için bazı şartların oluşması gereklidir. Buna göre; taşınmaz üzerinde izinsiz inşaatın yapılması, taşınmaz asil malikin izni olmadan kullanımda bulunmak, kira süresi bittiği halde, kira sözleşmesini yenilemeden, taşınmaz üzerinde kullanıma devam etmek, tahsis edilen ya da kamu hizmetine sunulan kiralanmış binaların bir bölümünü işgal etmek, haksız işgal tazminatı açabilmek için gerekli olan şartlardır. Burada işgalcinin yani fuzuli şagilin kötü niyeti de ön plana çıkmaktadır.
Hazine taşınmazlarının ecrimisil davalarında ihtarname çekilmesi gereklidir. Ancak mirasçılar arasındaki ecrimisil davalarında, ihtarname çekilmemesi durumunda, davacı tarafın aleyhine işleyen bir durum yaratmamaktadır.
Ecrimisil talebi davası, 5 yıl içinde açılmalıdır. Bu sürenin aşımında, zamanaşımı devreye girer ve dava açılması olanaksız hale gelir. Ecrimisil davası, sadece geriye dönük 5 yılı içerir. İşgal durumunun beş yılı geçmesinin hiçbir önemi yoktur. Sadece son beş yıl baz alınmaktadır.
Haksız İşgal Tazminatı Nasıl Alınır?
Haksız işgal tazminatı, ecrimisil tazminatı olarak da bilinmektedir. Bir taşınmaz üzerinde, herhangi bir hak ya da yetki olmadan, iyi niyet beslenmeden kullanılmasıyla, asıl malikin lehine verilen tazminat türü olarak adlandırılmaktadır.
Bu tazminat türüne göre, haksız işgal sonucu başkasının taşınmazını izinsiz yere kullanan, işgal eden kişi, en az kira bedeli kadar zarar tazminatı ödemektedir. Haksız işgal tazminatı için aranan şartlar ise şu şekildedir:
- İzinsiz inşaat yapmak
- İzinsiz şekilde kullanım
- Kiralanan ve kiralama süresi bittiği halde, sözleşme yenilemeden kullanmaya devam etmek
- Tahsis edilen ya da kamu hizmetinde kullanılmak için kiralanan taşınmazın belli bir kısmının işgali
Ecrisimil davası açmak için, asıl malikin kişiye ihtar çekmesi gerekir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne açılacak olan davada, bilirkişiler işgal edilen mülkün, kira bedelini hesaplayarak mahkemeye sunmalıdır.
Bilirkişiler tarafından yapılan kira bedeli tespiti sonrasında, geriye dönerek 5 yıllık haksız işgal tazminatı istenmektedir.
Bilirkişiler tarafından belirlenen bedel ve mahkeme tarafından onanan bedel tutarı, işgalciye ihbarname yoluyla bildirilir. İhbarnamenin tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde ilgili birimlerce bedelin tahsili gereklidir.
Tebliğde belirlenen tutara itiraz yapılmaksızın, ödeme taksitler halinde yapılabilir. Ancak işgalci, ödeme süresince içinde tutarı ödemezse ve ecrimisil bedeline herhangi bir itirazda bulunulmamışsa, dava açma süresi olan 60 günden itibaren, 15 gün içinde tutarda %20 indirim yapılmaktadır.
Ecrimisil bedeline itiraz edilmiş ve itiraz sonrasında 30 gün içinde ecrimisil ödemesi yapılmamışsa, dava açma süresinin bitmesinden itibaren ilk 15 gün içinde, borcun ödenmesi için vergi daireleri devreye girer.
Ecrisimil bedelinin taksitlendirilmesi için, ilk peşinat olarak %25’nin ödenmesi gereklidir. Peşinatın ödenmesinin ardından kalan borç, 3 yıl içinde eşit taksitler şeklinde ödenebilmektedir. Taksit seçeneğinin olması, ödenecek bedele faiz uygulamasını da beraberinde getirmektedir.
İşgalci taksit yapmak istiyorsa bu şartlara uymalıdır. Taksitlendirme için bir borç planı hazırlanır ve iki nüsha hazırlanır. Bu nüshalardan biri işgalcinin kendisinde bir nüshası da oluşturulan dosyasında saklanır.
Açılan ecrimisil davasına rağmen, işgalci taşınmazı terk etmeyebilir. Belirlenen süre içinde hala taşınmazı terk etmez ya da üzerinde herhangi bir faaliyette bulunmaya devam ederse, bu konudaki en yüksek kademedeki amir tarafından, 15 gün içinde tahliye emri çıkarılır.
Ecrimisil Ödeyenlerin Hakları 2022
Ecrimisil ödeyenlerin hakları 2022 yılı içerisinde de herhangi bir genişletilmeye gitmemiştir. Ecrimisil; bir arazi, taşınmaz ya da benzeri alanların herhangi bir hak bulunmadan işgal edilmesi ve kullanılmasıdır. Eğer bir kişi izni olmadan yani tecavüz ederek bir alanı düzenli olarak kullanırsa alan sahibi kişiye dava açarak hakkını alabilir.
Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil ödemesi yapılacak alanın gerekli bedelinin hesaplanması için iki önemli nokta bulunur.
- Kira bedeli: Kullanılan alanın etrafında bulunan benzer nitelikteki alanlara göz atılır. Bu alanların genel kira değeri belirlenir. Tüm belgeler resmi olması için müdürlük ve belediyelerden sorgulanır.
- Ecrimisil süresi: Ne kadar yıl için ecrimisil istediğiniz önemlidir. Elde edilmiş bedel almak istediğiniz süre uzunluğuna çarpılarak net sayı elde edilir.
Ecrimisil ödeyenlerin hakları 2022 yılında kullandıkları konut ile anlaşma sağlamak olacaktır. Ödeme işleminin ardından kişilerin alanı terk etmesi ya da sahibi ile anlaşmaya gitmesi önerilir.
Ecrimisil İhbarnamesi Ne Demek?
Değerli bir taşınmazın, herhangi idari bir izinin alınmadan işgal edilmesi ya da kullanılması sebebiyle taşınmazın sahibinin oluşturduğu ecrimisil talebinin işgalciye iletilmesidir. Bu ihbarnamenin ardından işgalci olan kişinin belirtilmiş olan tutarı ödemesi zorunludur.
Ecrimisil Geriye Dönük Kaç Yıl İstenebilir?
Ecrimisil ödemesi talebi oluşturmak istiyorsanız en fazla 5 yıl için ödeme oluşturabilirsiniz. Ecrimisil kendine özgü bir talep olduğu için bu talebin kendine yönelik sınırlandırmaları vardır. Eğer 5 yıl içerisinde talebinizi sunmazsanız daha sonra talep sunduğunuzda alanınızı kullanan kişinin itiraz etmesi ile dikkate alınmaz.
Ecrimisil Mahkemesi Ne Kadar Sürer?
Kesin olmamakla beraber ortalama 1,5 ila 2 yıl içerisinde dava sonucu belirlenir. Dava içerisindeki bilirkişi raporları, tüm delillerin toplanması ve yargılama sürecinin tamamlanması için ne kadar süre harcanacağı kesin olarak belirlenemez. Bu nedenle net bir sayı söylemek mümkün değildir.
Ecrimisil Hangi Durumlarda İstenir?
Sahip olunan bir taşınmazın, taşınmaz sahibinin dışında bir kişi tarafından kötü niyetli ve izinsiz bir şekilde kullanıldığının tespit edilmesi durumunda ecrimisil ödemesi yapılması istenir. Ecrimisil ödeyenlerin hakları 2022 içerisinde de tahliyenin engellenmesini engellemez.
İlginizi Çekebilir;
Kiracı Ecrimisil Davası Açabilir Mi Dava Süresi Ne Kadardır?
“Ecrimisil Davası | İstanbul Ecrimisil Avukat” üzerine 3 yorum