Gayrimenkul hukuku eşya hukukuna ilişkin davaların bakıldığı hukuk dalıdır. Eşya hukukunun alt dalını oluşturur. Gayrimenkul kapsamında, arazi, apartman, arsa, bina ve konut gibi taşınmazlar ile ilgili davalara bakılır. Gayrimenkul hukuku kapsamı dahilinde bakılan davalar arasında ise; istihkak davaları, kamulaştırma davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, kira bedeli tespit ve tahliye davaları, tapu iptal ve tescil davaları gibi dava türlerinden oluşmaktadır. Gayrimenkul davalarında en sık görülen dava türleri, tapu tescil ve tapu iptal davaları bulunur.
Bu davalarda gayrimenkul avukatları ise kişilere danışmanlık yapmak, yol göstermek, dava sırasında kişilerin hakların korumak ve hataları en aza indirmek gibi görevleri bulunur. Gayrimenkul alanında uzmanlaşmış avukatlar, arazi, arsa ve konut gibi bütün taşınmazlarınızı korumakla görevlidir. Gayrimenkul hukuk bürosu ile bu tür davalarınızı takip etmek, haklarınızın korunmasında önemlidir.
Genellikle sonuç alınması uzun süren bu davalar uzun süren ve takibinin yapılması gereken dava türlerindendir. Gayrimenkul avukatları bu süreci takip ederek kişiye profesyonel bir yardım sağlar. Gayrimenkul sorunlarınızdan doğan davalara bakıldığı gibi, kira sözleşmelerinin içerikleri, bina ve inşaat sözleşmeleri, proje sözleşmeleri gibi emlak hukuku sözleşmelerini de yapar. Gayrimenkul alanında pek çok taşınmaz ile ilgili farklı davalar olduğu için, alanında uzman avukatlar bu konuda size daha çok yardımcı olacaktır. Gayrimenkul alanının alt dallarında uzmanlaşmış ve farklı taşınmaz dava türlerine bakan avukatlar bulunmaktadır. Örneğin arsanız ile ilgili bir sorun yaşıyorsanız, gayrimenkul alanında uzman olan ve aynı zamanda arsa davalarına bakan avukatlar ile birlikte çalışmak, davalarınızın daha kısa sürede sonuçlanmasını sağlar.
Gayrimenkul Dava Türleri
Gayrimenkul hukukunda eşya hukukunun bir alt dalı olarak pek çok davaya bakılmaktadır. Aynı zamanda yaşanan sorunların istisnai görüldüğü hukuk türlerinden bir tanesidir. Temel olarak alt dallara ayrılsa da ,kişilerin yaşadıkları sorunlar çerçevesinde farklı dava içerikleri olabilmektedir. Genel olarak gayrimenkul davaları içerisinde;
- Tapu davaları ve kayıt düzeltme, iptal ve tescil davaları
- İstihkak davaları
- Kamulaştırma davaları
- Kira bedeli tespiti ve tahliye davaları
- İzale-i Şuyu davaları gibi
Çeşitli dava türleri bulunmaktadır.
Taşınmazlarla ilgili davalar, birçok kanun kapsamını içermektedir. Dava türüne ve kişiler arası ilişkiler nedeni ile gayrimenkul davaları farklı yasalar ile birlikte değerlendirilir. Örneğin, tapu tescil davalarında kişinin kandırılması ve konutun ederinin altında satılması sonucunda borçlar yasası da gayrimenkul davalarında yer alır. Bu konuda en iyi gayrimenkul avukatı ile çalışmak, haklarınızı korumak açısından oldukça önemlidir.
Tapu Davaları
Alt dalları olan tapu iptal ve tescil davası genel olarak, tapu kaydının hukuka aykırı olarak düzenlenmesini içerir. Mülkiyet hakkı dava türüdür. İç hukuk yolları ile çözüme kavuşturulmadığında Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru da yapılabilir. Mülkiyet hakkını koruyan en önemli dava türüdür.
Tapu iptal ve tescil davası: taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan kişiye karşı açılır. Dava gayrimenkul nerede ise orda davası açılması gerekir. örneğin, taşınmaz İstanbul’da ise tapu avukatları İstanbul da dava açar. Asliye Hukuk Bürolarına başvurulur. Ev, arsa gibi tapu haklarının olduğu dava türünde, bilirkişi talep edilir. hukuka aykırı durumun tespiti yapılmalıdır.
Dava açılmasını gerektiren nedenler: tapu iptal davalarında hukuka aykırı olan nedenlerin arasında;
- Tapunun üzerine kayıtlı olan kişinin hukuki ehliyetinin olmaması,
- Vekaletin kötüye kullanımı
- Mirastan mal kaçırma
- İmar uygulaması gibi
Nedenler ile tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
İstihkak Davaları
Gayrimenkulü haksız olarak işgal eden kişiye karşı açılan dava türüdür. Geniş bir uygulama alanı vardır. Yetki alanı Medeni Hukuk ve bazı özel kanunlarla belirlenmiştir. Asliye Hukuk ya da Sulh Hukuk Mahkemelerine başvuru yapılır. Taşınmaz olan malın bulunduğu yerde dava açılmalıdır. Ziyetliği haksız olarak elinden alınan kişiler ya da bu kişilerin mirasçıları davayı açabilirler. İstihkak davaları hak davaları türünde olduğu için zaman aşımı gibi bir süreye tabi olunmaz.
Kamulaştırma Davaları
Şahsa ait olan bir malın, kamu hizmetinde kullanılması için devlet tarafında satın alınmasını içerir. Anayasaya göre, devlet ve bağlı olduğu kamu kurumları özel mülkiyet dahilinde olan bir taşınmazı kamulaştırma yetkisine sahiptir. Ancak taşınmazın elinde bulunduğu kişi dava açabilir. Arazi davalarına bakan avukatlar ile görüşülebilir. Özellikle arsalar ve araziler başta olmak üzere, apartman daireleri de bu kamulaştırma dahilindedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki kamu kurumları yararınca kullanılmak üzere kamulaştırma yapılabilir. Karayolları, belediyeler gibi kurumların yararına açılabilir. Belli kamulaştırma türleri bulunmaktadır. Bunlar ;
- Acele kamulaştırma
- Kısmı kamulaştırma
- Trampa yolu ile kamulaştırma
Olmak üzere 3’e ayrılır.
Acele Kamulaştırma: taşınmaza devlet tarafından hemen el konulması durumudur. Kamunun yararının gecikmemesi için kamulaştırma davası açılır.
Kısmı Kamulaştırma: taşınmazın tamamının değil, belirli bir kısmının kamulaştırılmasıdır. Kısmı kamulaştırma sonrasında, taşınmazın diğer kısmında değer düşmesi yaşanabilir. Bu durumda taşınmazda gelen değer düşümü, kamulaştırılan gayrımenkulün bedeli ile birlikte ödenir. Artış meydana gelir ise, alınan taşınmazın bedelinden düşüş yapılır.
Trampa Yolu ile Kamulaştırma:kamulaştırma yapılacak arazinin, kamulaştırma talep eden kurumun sahip olduğu farklı taşınmaz ile takas edilmesi durumudur.
Kira Davaları
Taşınmaza sahip olan kişiye ya da kiracıya karşı açılabilen dava türüdür. Kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağı ve tahliye davası gibi türleri bulunmaktadır.
Kira bedeli belirlenmesi: TBK’ nın m. 343/344/345/346 hükümlerine gör düzenlenir. Kira artışı taraflar tarafından belirlenebilir. Bu belirlemenin haricinde kira artışı yapılmaz. Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenememesi durumda dava açılır. Taşınmaz sahibi ya da kiracı davayı açabilir.
Kira davalarına Sulh Hukuk Mahkemeleri bakmaktadır. Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesi ta da sözleşmenin ifa yerinde olmalıdır.
Tahliye davaları: kira bedellerini sözleşmede yer aldığı gibi ödemeyen ya da geç ödeyen kiracıya açılır. Tahliye davaları Borçlar Kanunu’nun 260 vd. maddeleri ile 6570 sayılı Gayrımenkül Kiraları Hakkındaki Kanun da düzenlenir. Farklı tahliye nedenleri arasında;
- İhtiyaç sebebiyle tahliye
- Yeniden inşa veya esaslı onarım sebebiyle tahliye
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye
- Kiracının ya da eşinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması nedeni ile tahliye
- Fuzuli işgal sebebi ile tahliye gibi
Farklı tahliye türleri bulunur.
İzaley-i Şuyu Davaları
Ortaklığın giderilmesi davalarıdır. Taşınır ya da taşınmaz mallarda dava açılabilir. Dava açma hakkı ortakları aittir. Ortaklardan sadece biri davayı açabileceği gibi, birkaç ortak tek bir ortağa da dava açabilir.
Bu tür davalara Sulh Hukuk Mahkemesi bakmaktadır. Mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde olmalıdır. Örneğin Maltepe’de ikamet ediyorsanız, gayrimenkul avukatı Maltepe Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yapmalıdır. İki dava türü bulunur;
- Aynen taksim sureti ile ortaklığın giderilmesi
- Satış sureti ile ortaklığın giderilmesi
Olmaktadır.
Gayrimenkul davalarında istisnai durumlar oldukça çok yaşandığı için, dava süreleri dava içeriğine göre uzayabilmektedir. Aynı zamanda takibin sık yapılanması gereken ve dava için önemli olan, başvuru süreleri, itiraz süreleri gibi zamanların kaçırılmaması dava sonucunu etkileyen nedenler arasındadır. Bu nedenle en iyi gayrimenkul avukatlı kim sorusu, gayrimenkul sorunları yaşayanların en sık sorduğu sorular arasındadır. Bu tip davalar, sıkı takip gerektiren dava türlerinden olduğu için, avukat seçiminiz de oldukça önemlidir.
Gayrimenkul davalarınızla ilgili, ayrıntılı bilgi ve profesyonel desteği Av. Mehmet Ali Helvacı’dan alabilirsiniz. Gayrimankul davalarında iyi bir avukat ihtiyacınızda olduğu gibi, danışmalık ve yönlendirme hizmeti de alabilirsiniz.
İlginizi Çekebilir;
“Gayrimenkul Dava Türleri Nelerdir?” üzerine 12 yorum